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解读资产评估报告

第一篇：解读资产评估报告拿到评估报告后首先看看评估报告的基本信息是否合乎要求。首先是估价机构的资质，翻到报告最后面的附件中，目前金融机构所使用的评估机构多是一级机构，那么他们的资格证书是什么内容呢。房地产估价机构资质证书在资质等级上直接写的是一级，土地估价应当具有两个证书，其中一个是土地评估中介机构注册证书，在执业范围上写的是全国范围内从事土地评估业务，注册号是字母A开头，一个是土地评估中介机构资信等级证书，资信等级应该为A。目前国内顶级的机构应当同时具有最高人民法院指定的司法鉴定评估资格和达成国际互认的RICS成员资格。看完机构资质后，对于土地评估报告还需要注意封面，根据国土资源部的要求，自2013年1月1日起，所有的土地评估报告不分机构登记和评估目的均需要报国土资源部备案，注意，是国土资源部备案，不是地方国土局备案，备案后的土地估价报告在报告封面应当同时印有唯一的备案号、查询码和二维码，对于没有备案的土地估价报告一定不要使用。看完这些基本信息后，接下来就是要看报告的核心内容了，很多报告使用人拿到报告的第一眼是看评估结果，对于一个专业的报告使用人来说，第一眼应当是看评估报告中的特殊事项。特殊事项一般是估价师对项目特殊问题的一些特殊处理手法，通过此部分可以深入了解项目存在的问题。同样，估价师也会充分利用此部分的特殊处理来得到调整评估值和摆脱自身责任的目的。翻开土地估价技术报告“第一部分总述”中的“十、需要特殊说明的事项”，翻开房地产抵押估价报告“估价的假设和限制条件”部分，这是估价报告的最核心也是最容易藏污纳垢之所在。对于在经营或拟开张的商业物业，在这里你需要注意物业的租约情况描述和处理方式；对于规划的空地，需要注意规划中分类用途的设计面积处理，我曾经见过空地只规划了一个地上容积率，估价师擅自设定有地下建筑面积，在报告中描述是参照该项目一期开发设计方案。在这里特别要注意大型在建项目只抵押一部分土地及在建工程的事情，对于抵押部分所占的土地面积计算，一般采用分摊法，也就是用抵押部分的规划建筑面积除总规划建筑面积去分摊土地面积，可能会有估价师采用分割的方式，一般分割方式是需要测绘机构出具土地分割测绘报告（前提是国土局同意该宗土地分割办理新产权证），可实际操作中估价师出于一些特殊目的会自行或让融资人通过图纸进行简单测量而得，应当杜绝此类处理方式的存在。对于土地或在建工程的经济技术指标，按照精确度从细到粗，应当逐次使用施工许可证和建设工程规划许可证、建设项目规划设计方案经济技术指标、规划设计条件审定通知书、土地出让合同及其所附建设用地规划设计条件，根据项目的进度，评估报告应当优先使用精确的规划指标，报告使用人需要特别注意这些证件后面的附件。除了具有法定依据外的指标，应当杜绝估价师自行设定经济技术指标，对于特殊情况需要设定指标的，应当遵循谨慎原则进行设定，比如商住用地没有规定商业和住宅的比例，那么就需要估价师根据周边小区状况设定，对于相对偏离商业中心的小区，特别是新区，商业基本可以设定为0，其中小区的商业部分应当控制在10%左右。最近几年各地政府都在将保障房捆绑到商品房中去，所以，我们需要在评估报告中看到项目立项批复和规划文件，再看看特殊事项中是否有此类问题以及对问题的处理方式。去年，我们曾经接了一个环渤海地区一个新区在建工程抵押评估项目，估价师就发现建成的住宅主要是作为招商引资的优惠手段，向资方提供低价宿舍使用，我们在评估中就充分考虑了此问题，评估值自然无法达到信托经理的要求。同样在今年1月，我们在江苏评估一个发债项目，住宅用地作为估价对象，可是经过调查，该宗土地为回迁房安置用地，并且已经完成了部分安置，断然拒绝为其提供抵押评估。评估报告中的特殊事项很多很多，在此无法一一列举，需要报告使用人逐字阅读，将此部分的问题都读透了，后面的技术部分如非特别需要都可以不看了。第二篇：资产评估报告资产评估报告一、资金来源、投资方式、投资金额、注册资金（资本）资金来源：资金由个人独资投资方式：以现金方式投入投资总额：5万元二、拟设医疗机构的投资预算前期投资：3万流动资金：2万，后期购买医疗设备药品及消耗报告人：年月日第三篇：资产评估报告资产评估报告范文一、绪言中资资产评估有限公司接受济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在2001年8月