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论住宅小区的物业管理

第一篇：论住宅小区的物业管理论住宅小区的物业管理摘要:近20年来，随着国民经济的不断持续发展，作为朝阳产业的物业管理行业也得到飞速发展，人们对其内涵及外延的深度广度也有了更高的要求；广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务。在这个房地产泡沫经济的现在，唯有在物业管理的服务上下功夫，使业主真正达到入住后满意，是现在的首要问题。一、住宅小区物业管理工作中的指导思想二、住宅小区物业管理的特点三、住宅小区物业管理工作中存在的问题四、住宅小区物业管理工作中问解决题的办法序言在世界服务经济到来之际，在中国住宅商品化不断深入发展之时，在公寓、写字楼、住宅小区等场所智能化、科技先进化进程加快的时候，物业管理将会与时俱进，得到不断的快速、健康的发展。这种发展将会使物业管理公司呈现出三个特点：实施正规、规范的管理；体现以人为本的人性化服务；由市场机制决定的经营方式。然而，目前在我国，尤其在内地，物业管理还受制于各种因素的影响，还不能完全反映以上三个特点，这就需要我们充分地予以重视和研究，寻找解决问题的可行方案。现行物业管理体制还有待我们在实际工作、实施管理进程中不断策划、不断设计及完善，最终使我们的物业管理体制成为占据该领域的主导地位而不懈努力。一、住宅小区物业管理工作中的指导思想由于住宅小区存在的自身特点：结构系统性、功能多样性、产权多元性、管理复杂性，就决定了住宅小区物业管理工作中的指导思想：（一）服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区物业管理是一项服务性很强的工作。它的目的是尽可能满足人民群众居住生活的需要，创造一个安静、舒适、方便、安全的生活环境，因此要自始至终贯彻“为民服务，对民负责”的思想。（二）自治管理与专业管理相结合。住宅小区内应成立业主大会和业主委员会，代表全体业主和使用人实施自治管理，并配合专业物业管理单位，搞好辖区内管理。（三）统一管理与综合服务相结合。实行管理与服务相结合，改变传统的单纯房屋维修，对使用人提供多方面综合性服务。（四）有偿使用、有偿服务、合理负担。按照“按量计价，公平合理”的原则。（五）重视与业主、住户的沟通。住宅小区是大家的，管理者和业主对于搞好小区的愿望是一致的，充分利用各种渠道向业主通报最新的管理信息是有百益而无一害的。住宅小区物业管理的指导思想应始终贯穿于整个住宅小区的日常管理内容中去，而物业管理内容也应始终围绕着其指导思想运行，两者相映成辉。二、住宅小区物业管理的特点（一）住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。（二）住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。再次，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。三、住宅小区物业管理工作中存在的问题我对住宅小区的特点、物业管理的指导思想、内容有相当深刻的理解和体会，但同时也发现住宅小区物业管理工作中所存在的一些实际问题：(一)管理落后于建设的发展。近十年来住宅小区的建设发展很快，不仅数量多规模大，而且更为重要的是建设方式的转变，实行统一规划、综合开发。这对住宅小区物业管理工作提出了更高更严的要求，而现在的物业管理工作还不能很好的适应这一新变化和新要求。建设住宅小区管理的一个很重要的条件就是必须有经济基础，有比较稳定的管理经费来源。经费不足是影响住宅小区管理工作开展的一个突出问题。(二)管理法制不健全。住宅小区管理中诸如对管理体制、管理经费、小区验收等重大问题都没有明确的法规，这就很难将住宅小区管理纳入以法制区、依法管理的法律轨道，造成大量的相关纠纷、利益冲突。住宅小区内应成立业主委员会，代表全体业主和使用人实施自治管理，并配合专业物业管理单位，搞好辖区内管理。(三)业主、住户对物业管理还不能完全接受。尽管物业管理与大家所熟悉的福利性房屋管理相比具有更多优势，但目前还不能完全为一些人所接受，因此对物业管理工作造成一些困难。例如：物业管理服务费用等