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金天帝广场运营策划书5篇

第一篇：金天帝广场运营策划书金天广场运行性建闫飞2012年6月营管议理帝可前言从业10余年，在我所经历的职场磨练过程中，使我懂得，任何企业都存在自身难以解决的问题和矛盾，有时总在取舍之间，有的来自公司自身业务的难以推进，有的是企业现状与自己的设想总是有很大的偏差与距离，而有的是企业自身内部的管理不顺畅。每个企业家都会深处于这个漩涡中，因为他缺少可以信赖的经营团队，缺少拥有足够战斗力的员工，缺少能够帮助他决策的参谋。一个人的精力毕竟是有限的。然而，每个成功的企业家对自身却充满了无限热情和自信，包括对自己建造的大楼。就像自己的孩子一样，父母始终认为那是最好的，我认为凡事要以客观为准，经商要以市场为准，有进有退，这样才会立于不败之地。“谨慎做人，果断做事。”是我的工作原则，来吉祥集团这些日子，通过观察，与部门负责人的沟通，了解到目前吉祥公司存在的部分管理问题，列举如下：1、企业缺少团队观念，部门之间有矛盾，缺少沟通，只有监督，只有举报；2、部门工作职责不很明确，有些重大问题进展不顺利，没有明确主管部门进行跟进，适时进展汇报（如：消防验收，工程质量协调等）；3、企业目前工作重点不明确，什么是主，什么是辅？各自为政。4、个别部门负责人讲资历，论辈分，不注重团结。4、周边商业业态的单一化，为我们创造弥补型业态的定位机遇。W（劣势）：1、楼体外立面商业氛围不足，经营定位不能凸显。2、现有车辆交通拥有盲点，不是特别方便出入；车辆不适合载客，放客停留。3、目前1—5F定位“海宁皮草城”，体量过大，且皮草行业不属于聚集人气的业态。4、1—5F布局属于环（回）形，购物空间不是很开阔，单层使用面积不够3000平米。5、目前租金定位较高，在物业设施功能优势不能完全体现的前期，市场竞争压力较大。6、7--9层装修完毕，格局、装修风格受到制约，有些不能满足商户使用需求。7、精装公寓设在11--19F，而写字间在20--24F，不符合规划设计，公寓失去私密性。8、个别物业管网存在问题。O（机会）：周围商业结构特点，缺少贴近生活，商务交际，休闲、娱乐等功能性、高端消费综合型业态，因此，给我们创造了错位经营的良好机遇。T（威胁）：同行业的竞争，不可避免，包括锦江之星，波士，颐高等对我们都会有冲击压力，租金较为便宜，给我们带来很大招商难度，结合之前招商部提供的调研数据，针对性的制20F-24F：精装商务公寓。25F：运动场馆（少儿轮滑俱乐部，游泳培训学校，瑜伽健身中心等等）-2F：健身中心，物业办公区。-1F：智能停车场第三部分招商整体策略市场调研与动态招商任何招商行为，必须建立在完善的市场调研基础之上，才能准确地完成，市场调研第一步，是对同行业、竞争对手的调研，包括租金，物业，业态结构，经营状况等等的调研；第二步针对业态定位招商对象的调研与商户储备，掌握客户资料，建立资料库。通过调研，才能进一步制定招商政策，招商条件，对象。根据业态范围，广泛收集客户资料，采取外出、走访、网络、媒体等等多种渠道收集招商品牌资源，可以延伸至区外全国，确定一、二线商户标准，争取引入品牌实力商家。目前，招商部的工作已经有一定的基础，具体方案，以该部门为准，作为副总工作重心之一，随时调整招商方案。招商形式调整:A.招商DM、小卡片等，定向派发，夹报派送；B.定向短信平台，由招商部每周1-2次，根据招商进度调整频B.以市场导向定位，第一年、第二年租金稍低于计划标准，先把商家引进来的主导思想，给商家创造一定的运营缓冲空间，“放水养鱼”。第三年，经过前两年的培育与扶持，物业管理也趋于成熟，也树立了成熟的行业口碑。租金可以实现跳跃式递增。（首年租金按照2元/平米/天）计算第一年：2965×2×365=2164450元第二年:2965×2.2×365=2380895元（递增10%）第三年租金递增按照30%和20%两套方案计算第三年：2965×2.86×365=3095163元（递增30%）2965×2.64×365=2857074元（递增20%）三年总租金额：7640508元（第三年递增30%）7402419元（第三年递增20%）由于政策的调整，招商入驻率会有所提高，保守预估按照第三年递增30%计算，出租率按60%。三年实际预收租金：7640508×0.6=4584305元。保守预估按照第三年递增20%计算，出租率按65%。三年实际预收租金：7402419×0.65=4811572元。通过A、B方案的对比，可以看出，B方案长远收益很高，也适合于市场运作。从运营成本角度考虑，在运营成本固定情况下，招商率越高，企业盈利越多，负担越少。F.每月第二、四周下午3点，为公司培训日，时长为1--1.5小时，主讲人由人力部门负责安排，以每部门主管级以上人员进行轮值主讲（对个人能力会有