长沙裕田奥特莱斯考察报告.docx

长沙裕田奥特莱斯考察报告

第一篇：长沙裕田奥特莱斯考察报告长沙裕田奥特莱斯项目考察报告一、项目简述1、城市概述长沙中国中部地区充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，是中国著名的娱乐之都，更是中国最具幸福感的城市之一。长沙总人口近700万，总面积11819.5平方公里，其中市区常住人口210万，市区面积556平方公里。根据国务院批准的长沙市区总体规划，规划区面积扩大至2890平方公里，至2020年市区人口规模310万，城市建设用地310万平方公里。2011年长沙经济运行高开稳走，全市实现生产总值5619.3亿元，比上年增长14.5%，GDP总量居全国省会第七，中部省会城市第二。受国家房地产调控政策影响，累计新建商品房销售面积从10月份开始下降，全年商品房销售1500万平方米，比上年下降10.7%。长沙市消费特点超前，追求时尚、追求新潮、购买力旺盛一直是长沙人的特点，近年来市民在服饰、汽车、房产、电子产品等消费总额屡创历史新高。品牌意识强烈，国际知名奢侈品品牌在长沙表现领先国内省会城市。休闲娱乐需求旺盛，长沙是中国娱乐之都，酒吧文化、选秀文化、广场文化是城市的休闲娱乐特征，市民普遍选择崇尚轻松、惬意、愉悦的生活方式，节假、闲暇时会选择出行游乐享受生活。2、竞争概述目前长沙市共有4家以奥特莱斯命名的商业体，分别是通城奥特莱斯直销广场（2万平米），友阿奥特莱斯购物公园（10万平米），家润多奥特莱斯购物公园（7.5万平米），裕田奥特莱斯购物公园（8.6万平米）。3、区域概述大河西先导区的规划和建设是长沙市政府关于城市化进程推进工作的一个关键性举措，其“三圈一带一核心”结构将城市单一核心区所承载的居住、商务、愉快休闲、经贸等功能大范围扩展，并将承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能，从而迅速形成一个高收入人群聚集、消费实力优厚、配套设施完备的新城区。预计到2015年该区GDP总量将占到长沙的70%，成为湖南第一经济区。4、项目概述裕田奥莱小镇位于长沙市大河西先导区核心位置，处金星大道与雷锋大道交汇处北面，首先启动1500亩，总建面100万平方米，配套设施包括：风情商业街、IMAX影院、特色餐饮、温泉酒店、小学、幼儿园等。裕田奥特莱斯处于奥莱小镇核心位置，占地500亩，建面8.6万平米，规划店铺500家。二、项目现况项目的核心卖点在商业体，用成熟奥莱商业体提升土地及住宅项目的价值，以别墅作为利益回报。项目主要商业配套为4000平米的长沙市首家IMAX超大影院，预计2012年中对外经营。市政府对项目重视程度很高，？具体配套设施?交通？1、奥莱商业体1）工程建设建筑面积8.6万平米的奥莱商业体工程建设已经接近90%，个别品牌已进行商铺装修。建筑特点包括：人车分流，购物干扰程度最低。整体进深较大，满足品牌商户需求。通道宽敞，视觉开阔，提升购物愉悦感。外延走廊，方便雨天购物。人流动线呈“井”字，保证项目内商铺均好性和可视性。局部进行多层设计，呈现较好层次感和可视性。建筑欧式风格，符合奥莱固有特点。2）招商情况招商运营团队为裕田奥莱运营管理公司，2007年起与美国地平线地产集团合作开发中国地区项目。长沙裕田奥莱项目租金形式为联营扣点，根据不同品牌进行8—15%的扣点，三年合约，三年后考虑收取保底租金。另收取市场推广费用1%。物业管理费用为15—25元/平米/月。运营管理公司资源国际品牌180家，签约国际品牌130家。招商运营思路为阶段性放出商铺，逐步盘热，阶梯状完善商业。第一期奥莱商业体开放2万—2.5万平米，预计30—50国际品牌，无国内品牌，部分品牌如下：？2、别墅项目1）工程建设一期建筑面积？万平米，联排别墅共？栋，别墅建设工程完毕，实景园林景观效果较好，会所已对外开放，内部装修视觉效果一般，对项目品质感有一定影响。样板间2012年5月后对外展示。2011年二期部分开工，现已停工。2）营销策略在房地产大市场深度调整的情况下，别墅售价为？万/平米，2012年初推出225平米别墅99万元的促销，共20套，但市场反应冷淡。准备进行2个月的捂盘，5月初和奥莱同步推出。近期营销推广方面力度很差，公众媒体声音较小，媒体广告无，无公关活动。三、项目优劣势及前景分析1、项目优势1）项目位于长沙高收入人群聚集的新城区，潜在客户群体庞大。2）周边汇集大体量高品质楼盘，相关生活配套较完善。3）交通便利，三条主干道直达项目，市区驱车只需30分钟。4）奥莱商业体及别墅规划设计较合理，且工程进度接近尾声。5）专业的招商运营管理团队，奥莱商业一期招商完毕国际知名品牌即将进驻。2、项目劣势1）长时间、全国性的房地产市场的深度调整，购房群体观望情绪浓重。2）政府资金支持不到位，