和颐事件分析报告 (2).docx

和颐事件分析报告颐和高尔夫庄园项目位于广州XX县区南湖国家旅游度假区与白云山4a级风景区交汇之处，拥有18洞国际标准高尔夫球场，四周名山环绕，背山面湖，风景迷人，是属南中国不可多得无法复制的唯一风水宝地。该区域由广州颐和集团公司历经七年磨砺，精心开发建设广州首个以高尔夫为主题的纯会员制别墅项目——颐和高尔夫庄园一期f区（福泽苑），共建有44套会员住所。由于本项目的定位是属广州最顶级的专属会员制住所，加上首期f区所开发户型的建筑面积较大（500-1350平米）、总价较高（1000-6000万元），因此，本案所对应的购房群体也相应需要其必须具有超强的购买实力，才能成为本盘业主，同时也决定了这些买家相应的年龄段、身份、职业类型、居住区域、媒体习惯、购房要求等与众不同的特殊性和必然性。1、对买家年龄段的统计分析。买家年龄段统计【小结】★综合f区买家的购买主力人员的年龄情况，发现绝大多数买家的年龄介于35—45岁和50岁以上年龄段，目前均已成家立业，且生活处于家庭稳定、事业成功的黄金时期。2、对买家身份、职业类型的统计分析。买家身份职业类型统计【小结】★考虑因素。这些买家基本上都是二次以上豪宅的再次置业，因此，他们的首要考虑因素是要住所必须具有优美迷人的居住环境、功能全面的户型结构、与众不同的生活品位等特点，其次才是对价格的考虑。★目前身份。他们大多数均是在事业上已经取得一定成就的成功商人或业界名流，目前的身份基本都是大型集团公司董事或高管〈总经理或ceo〉、律师合伙人、私（民）营企业老板等。★特点爱好。这些人有高的品位需求和较强的购买力，多数喜山乐水；对居所的要求同样较高，希望居住于依山傍水的自然环境中，可以从事休闲、运动、饮食、娱乐等活动而不暇外求。★职业类型。他们现在主要从事经营房地产、工程、贸易、律师、鞋业、广告、餐饮、医疗器械等行业之一或多种行业。★驾驶车型。这些买家基本上都喜欢奢侈品，是该类产品的主要消费群体，他们对车的要求同样也较高，大多数买家驾驶的都是高档车型，主要有宝马7系、奔驰350、奔驰越野、凌志越野、斯巴鲁越野等。3、对买家居住区域的分析【小结】★卖家居住区域主要集中在。XX县区（颐和山庄、白云堡、体育花园）、XX县区（汇景新城、金碧华府、珠江新城）、XX县区（二沙岛、华侨新村）、XX县区（珠江帝景苑）、番禺区（华南碧桂圆）、外地（深圳、香港、新加坡）。★这些买家的居住区是在广州地区现在或以前均属较为高档的住区，他们总是在寻找最适合居住和生活的理想居所，以满足他们不断增长的品位需求和展示身份层次显赫的欲望。因此，当又一个更加理想的居所出现在他们的视野中时，换房的冲动便触发了他们再次置业的购房神经。★这些买家在销售人员的说服与住所优良品质的诱惑下，历经了多次冲动与理性的较量，但他们最终选择了宁可舍弃千万金钱、不可错失一次良机的理性行动——坚决买房，事实终将证明，他们的选择是明智的，因为他们很快获得了升值利润与理想居所的双丰收。4、对买家籍贯地区的分析。主要是以广州为根的广东人、广州人、东北人、浙江人、福建人、湖南人、潮汕人为主。他们普遍具有一定的学历，主要是以经商做生意为主的个体户老板、经营私营企业的老板、中大型企业集团及上市公司高管。5、对买家购房的调查分析。5.1买家置业情况调查分析。【小结】★近80%的买家都是多次置业者，近20%的买家是二次置业者，首次置业的买家为零。因此，买家中，首次置业的比例最少，二次置业的比例其次，多次置业的比例最大。5.2买家购房用途的调查分析。【小结】★成交客户主要购买目的以自住为主，所占比例约80%；该部分自住型买家最认同本案的稀缺山水环境、优越地理位置、独特建筑设计、合理户型结构、绝佳风水布局、便利交通条件、完善生活设施等因素。一些买家除上述原因外，还注重本身所熟悉的居住生活圈和社交圈。★选择本案来作为投资的买家比例约占20%；该部分投资型买家主要看中本案物业的投资前景、资源的稀缺性、现阶段的性价比、可用于会所的功能等因素。★个别买家是投资与自住兼顾，根据以后的实际情况再做最终用途决定，现在买入是为了不错失良机，良好的投资前景与性价比是这类买家的首选因素。6、买家对项目的评价和看法（包括产品、环境、价格、现场等）。（1）、区域环境的稀缺性。本盘地属XX省内唯一国家aaaa级旅游度假区，毗邻南湖、白云山，拥有18洞国际标准高尔夫球场，绿草如茵、山环水抱，区域环境资源具有不可复制的稀缺性。（2）、地理位置的优越性。本盘现位置已是最近XX市中心的纯别墅住区且是最顶级的纯高尔夫会员住区，修建中的华南快速干线三期和地铁三号线的延长线就在颐和山庄门前通过，其出入口近在咫尺，将来本盘业主在往返新白云国际机场和珠江新城的时间将纳入15分钟生活圈，相对其他别墅住区，本盘