和颐事件分析报告 (3).docx

和颐事件分析报告颐和山庄参观报告11月3日下午，肇博老师带着我们07物业班去到了位于同和的颐和山庄，进行实地考察和学习。虽然途中几经波折才能进入颐和山庄，但物业管理部经理热情的介绍和解答，令我们觉得这趟行程获益良多。一、关于颐和山庄初到颐和山庄，作为物业管理出身的我们，自然对眼前这块住宅用地兴趣十足。在经理的耐性介绍之下，我们了解到了颐和山庄1999年开盘，2000年年头才正式入住，它开发商是XX市颐和山庄房地产开发有限公司，而物业管理公司是远洋物业管理有限公司。颐和山庄在广州是一个中等规模的楼盘，占地11万多平方米，另有8万多平方米的私家山顶公园和2.5万平方米的昆明湖，总建筑面积约18.6万平方米，由于项目很好地结合了周边山水环境，走高档的精品路线，备受广州置业者青睐，每次推盘，都能够在较短时间售罄。颐和山庄以“广州的颐和园”而著称，独拥十万平方米的山顶森林公园及凤凰山，自然生态资源丰富。建筑依山势地形而设，环境优美，园林景观雅致，物官到位，居住氛围日渐浓厚。小区配有9000平方米的商业广场，住宅、会所、商业三者严格分隔；体育中心、国际学校、幼儿园、酒店、世界民族风情商业街等，应有尽有，生活设施相当便利。拥有停车位478个，基本比例是1：1，但经理表示，随着越来越多业主拥有汽车，颐和山庄正准备开辟新的停车用地，给予业主更多的便捷。颐和山庄最特别的地方是，它不仅仅是一块住宅地，更拥有酒店。投资1.5亿元的五星级颐和大酒店，为广州首家生态园林度假酒店。酒店由新加坡设计师设计，具有浓郁的巴厘岛风格。设施配套齐备，环境优美，面积达上万平方米的游泳池为广州最大。毗邻南湖高尔夫球场，距市中心仅20分钟车程，往返火车东站单程仅需15分钟，距白云机场10分钟车程，多路公交巴士在酒店门口设站，酒店免费巴士定时穿梭于市中心，交通极为便利。除此之外，我们也很关心颐和山庄的物业管理费问题。这里的物业管理费是2.80元/平方/月，对于这个已经发展了10年的楼盘来说，这个价格还是相当合理的。二、关于居住物业的管理自从这个学期更加系统地学习物业管理课程，我们对物业管理的认识亦进一步加深了。商业物业管理和居住物业管理这两门课，令我们知道原来物业管理并不是管理单一类型的物业，而且这两种物业在管理的时候不仅存在共性，差异的地方也不少。每个人都对自己未来从事行业的前景和盈利空间尤其关注，而在商业物业和居住物业中，它们的盈利空间就存在了明显的不同。这固然是从课堂上听回来的理论，但这天和经理的交流中，她的深切体会深深引证了这个观点。颐和山庄无疑是典型的居住物业，而且在广州来说也算是发展比较成熟的商业住宅小区。经理从酒店出身然后来到了颐和山庄工作了快10个年头，这位颐和集团“开国功臣”的经验和教训，绝对值得我们印鉴和学习。她开门见山地跟我们说，从事物业管理工作固然是辛苦的，然而从事居住物业工作的就是里面最辛苦的一部分。家，对于传统中国人来说意义非凡，我们总是希望我们的居所舒适，我们总是希望我们的居所周边环境整洁、设施齐全，因此，不同于商业物业面对以企业或公司为单位的物业使用者，居住物业需要应对的是实实在在、形形式式的人，他们对服务的要求远远比商业物业的使用者要繁杂和多样。居住物业的工作者首先要面对的，就是和这些要求高质量高效率服务的雇主沟通，清楚他们的要求，满足他们的需求。经理说作为物业管理经理人，她所需具备的沟通技巧和服务态度绝对不亚于五星级酒店的酒店经理人。然而，物业管理本身就是一个微利的行业，相对商业物业，居住物业的盈利空间更是少之又少。毫无疑问，对比起商业物业，居住物业的盈利主要来源于物业管理费，一项项的法律条款对于物业管理费的控制，令如今疯涨的楼价和持续固定的物业管理费不能成正比增长，这便是居住物业盈利空间未能大增的主要原因。其次，中国业主对于有偿服务的项目不买账，有偿服务的发展和创新艰难重重。归根结底，国人对于“接受服务需要付款”这种概念很模糊，令作为服务性行业的物业管理，尤其是要求高质量服务的居住物业管理，不断输出服务但得不到应有的回报。另外，经理也指出随着居住物业服务的发展，风险管理逐渐成为管理项目中的重中之重。她拿了前段时间广州多处地方水浸车库的例子来说，如果物业公司有预先购买相关的保险项目，遇到了这种情况便能很好地应对处理，并对业主作出相应的赔偿。能准确地预测物业出现的风险情况，未雨绸缪，将会是物业公司规避损失，甚至是获取更多利润空间的手段。关于风险管理的亲身说教，令我们对居住物业管理有了一个新的认识和理解。三、关于企业的经营模式对于我们来说，在住宅物业中建酒店已经够新鲜的了，更加新鲜的是，经理告诉我们颐和集团正准备筹建旅游学校，以培养更多专业的旅游人才。其实颐和集团虽然是房地产公司，但它的经营范围几乎覆盖了旅游业当中的