中原-招商地产深圳观澜项目地块定位报告-144PPT.pptx

招商观澜项目定位报告前言10月招标地块从招商全国拿地的情况来看南京24万、上海43万、苏州22万、天津36万等招商均是在高新区或者城郊集中拿地以达到区域垄断的目的。此前招商负责招商局光明高新产业园区内的房地产开发和配套设施经营合计权益土地98万平米；此次招标又毫不犹豫斥资12亿一举拿下观澜中心区23万平米的土地。可见招商对“北城”区域的高度重视要将其纳为继“蛇口半岛”之后又一新的垄断区域。观澜项目的打造将是招商“北城计划”里具有战略性意义的重要一步！！招商需要以这两个项目为契机在观澜树立其品牌扩大其影响力最终达到区域垄断的目的。具体项目分析观澜观澜现状及规划观澜地处深圳市北大门宝安区东北面总面积89.8平方公里建成区面积22平方公里目前总人口约43万其中户籍人口1.96万。观澜主要道路已成网络但支路少不成系统；公路型道路多城市型道路少未来交通规划第二中学观澜机遇[生产总值]:预计2011年观澜生产总值228亿元的计算：第一产业增加值：0.33亿元；第二产业增加值：工业增加值800亿*0.226=180.8亿元建筑业增加值2.6*（l十年均增长率13％）=5.4亿；第三产业增加值：9.6亿*（l十年均增长28％）=42亿元。注解：工业总产值将完成800亿元：其中富士康公司：300亿元；富士施乐公司：100亿元；哈飞公司：200亿元；高新技术园、汽车计算机上下游产业：100亿元；其他规模工业企业：100亿元。未来的商业、金融、教育、旅游等配套资源主要集中在观澜唯一的住宅组团——观澜中心组团。主要交通路网已经形成未来交通系统更加完备。由于拥有大量闲置的土地资源将会迎来片区大开发的局面观澜经济体制发展将带来巨大的房地产需求观澜房地产市场概述5700市场供应以集资房为主目前商品房供应量极少未来地产需求将呈现多样化的局面兵家言不打无准备之仗！！在招商观澜之战正式拉开序幕之前有一个重要的项目可以进行参考——中航格澜郡——相对于深圳关内深圳关外的发展在很长一段时间内速度缓慢房地产也相对落后。就观澜片区而言在中航格澜郡之前没有出现过真正意义上的商品房社区大部分住宅以自建及集资房为主。中航地产作为观澜商品房市场上第一个吃螃蟹的人其对于格澜郡的打造对于之后观澜片区的商品房项目都有着重要的借鉴意义。——观澜典型楼盘案例分析——中航格澜郡项目名称：中航.格澜郡地理位置：宝安区观澜大和路与工业大道交汇处（世纪广场南侧）占地面积：一期7.93万㎡二期：7.64万㎡建筑面积：一期11.8万㎡二期13.76万㎡平均容积率：1.50一期开盘时间：2005年10月22日二期开盘时间：2006年12月23日（暂定）地处观澜城市中央格澜郡户型配比2栋格澜郡客户特征格澜郡第一期格澜郡第一期格澜郡第二期信息点小结项目优劣分析具体项目分析地块基本情况项目位于观澜中心区东临大和路南面为果树邻近机荷高速公路西临沿河南路北面是洼地(菜地和树木)邻近环观南路及机荷高速。地块形状不规则多边形但地势平坦.项目比较对比格澜郡二期大和路项目受周遍环境政策制约的影响同时缺少地段优势在硬件方面较差.但由于开发商在经验及品牌号召力方面的经验通过产品打造及包装项目有非常大的提升空间身处观澜中心区临近大和路和机荷高速交通网络发达发展商品牌具有绝对号召力处于中航格澜郡项目附近可借势提升自身价值安居型住宅？虽处于观澜中心区却非最优地段；安居型产品不利于其价值最大化；目前周遍环境差为大量工厂和农民房短期内出租回报率低。结论：此定位不适合本项目。享受型住宅？景观资源不突出政策性限制自身容积率较高结论：此定位不适合本项目。舒适居家型住宅？项目所处的观澜市场此类型的产品正属于空白可满足居住人口的要求。项目自身经济技术指标以此为定位的中航格澜郡此前的成功推出作为参考区域未来供应情况根据中原对中部组团各项目的跟进分析此区域未来2~3年的供应量巨大后市竞争异常激烈。但主要供给区域以龙华为主。观澜及坂雪岗片区较少。观澜片区未来供应情况：入市时机分析根据以上分析观澜片区在未来2~3年内的供应以高端市场别墅及TH供应为主；针对高中端市场的仅有本项目及格澜郡二期。格澜郡二期将在07年8月左右完成其销售本项目入市之时在观澜片区鲜有对手。换而言之继格澜郡0607年占领观澜市场之后大和路项目将成为观澜高中端商品房市场新的区域领主！！！对于本项目的客户分析及定位主要从三个方面进行考虑：项目名称：信义锦绣花园所处片区:横岗地理位置：龙龙岗区横岗康