世联-中国五矿长沙暮云项目整体定位报告.ppt

中国五矿长沙暮云项目整体定位报告00客户目标用地规划指标：规模型项目但有较多限制地块：内部山水资源丰富地势高差明显区位：长株潭一体化的融城点但区域认知及成熟度低四至：大盘环绕居住氛围较浓但区域开发度低项目属性界定：城市发展趋势下的新城区相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目项目思考1：众多利好下的区域价值？01长沙——珠三角三小时经济圈范围内发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用属于中部发展的重点城市影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一中国第一批历史文化名城活力的城市长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长国民经济稳定快速发展长沙市人均GDP快速增长人均可支配收入水平较高中部省会城市中长沙GDP与社会消费品零售总额较高人均可支配收入处于最高水平随着城市的发展长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张城市往外环发展"一主二次四组团"河东主城区河西新城、星沙马坡岭新城捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团城际角度：长株潭一体化区域竞争力提升的必然之选南向融合成为趋势多核心发展是城市发展的重要过程是城市向城市群发展的重要过渡在多核发展下会形成的六种新城模式澳大利亚定都堪培拉行政中心新城建设拉开序幕区域逐渐成为功能丰富的城市中心高端人群的聚集地省府南迁配套跟进南部新城初具雏形响应长株潭一体化暮云政府高调出击招商引资暮云工业园致力打造长株潭“金三角”虽然刚起步但未来暮云经济发展可期围绕生态主题打造暮云高尚住宅区暮云组团的未来：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业、融城核心项目思考2：我们更关心能否成为焦点市场？区域城市化与形成行业焦点市场的形成需要核心驱动因素并不是有一个规划就可以的CASE：深圳西岸宝安中心区——快速的城市化进程深圳焦点市场远景上：城南的规划利好已十分明显关键在于相应的落实时间城市面貌的问题区域标杆：中信新城将使城市进一步往南超大规模的城市综合体中信在造城中信新城项目进程表配套先行、公寓为主、先北后南区域未来供应情况区域已知总存量超过500万建面且多为中低密度项目区域未来供应情况07-08年开始有零星供应09年左右逐渐放量区域08年开始逐渐往南拓展、至2010年左右达到顶峰项目思考2：2008-2010年焦点市场逐渐成型021.房地产市场的整体运行状况？2.市场的供应格局划分？3.市场的特征表现？从长沙经济发展状况判断长沙房地产市场稳定发展高速发展阶段与其他城市相比虽然长沙的经济总量较小但人均GDP高恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进表明国内外对长沙经济发展的信心长沙的房价呈相对平稳增长状态成交面积也是稳定增加市场发展平稳近年来长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度房价收入比——长沙市为6.15∶1基本处于合理范围在中南六省会城市中长沙“环房匹配指数”仅大于郑州与其他城市相比房价上涨空间较大城南板块：湘江以东车站路以西劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设板块发展迅速但道路交通系统不完善且无优势景观资源。麓谷板块：岳麓大道以南岳麓山以北二环以西的区域属于长沙高科技产业园区大量的企业员工成为该区域的主要置业人群该区域环境较好但是配套设施较差。麓南板块：岳麓山以南湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富生态环境好各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：湘江以东车站路以西八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富但区域内存在较多的工业厂房使得区域形象较差长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东三一九国道以北以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础大量的企业购买人群但距离市区相对距离较远且配套设施需进一步完善。市府板块：市府周边区域主要依托市府搬迁的利好。05、06年土地供应格局：外圈层供应量增大出让土地楼面均价变化不大07年外圈层供应依旧较大且地价也有了明显的提升从供应量看06年开始外圈层供应量逐渐增大形成多足鼎立格局07年6月份的数据显示城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显长沙版图不断扩大从分布特征看大盘70%分布在二环以外二环以内的大盘则集中在河西长沙市主要别墅项目分布状况——90%分布在二环以外主要集中在开福、岳麓2006年后长沙高端项目供应基本向外圈层转移但仍未形成成熟的高端居住片以各点式的标杆项目为主各高端项目特有的价值点较散并未形成价格体系主要集中在地段、品牌、产品、资源平面产品受地段影响明显别墅类产品依赖资源及项目形象价格提升空间大市场给项目留下了足够的想象空间1.市场下的置业群体特征？（普通项目客户/中端项目客户/高端项目客户）2.暮云的现状置业群体？3