天津“宅基地换房”调研报告 (3).docx

天津“宅基地换房”调研报告宅基地换房“换”出新天地——天津华明镇“宅基地换房”的做法与经验一、华明镇的基本情况华明镇地处XX省XX县区，位于滨海XX县区和市区之间，共有12个村，合计4万多人。该镇共有宅基地12071亩，原户均宅基地0.8亩。该镇“宅基地换房”试点项目面积5.618平方公里，总规划面积12.1平方公里。该项目南依“津汉公路”、空港物流加工区，北靠“北环铁路”，东临“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”，距离XX省中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，地理位臵优越。二、华明镇“宅基地换房”的基本做法华明镇是XX省“宅基地换房”项目的首批试点镇。该镇“宅基地换房”项目共分为农民安臵区、新市民安臵区、商业商务区三个功能区，2005年开始规划，2007年启动村民搬迁，目前，全镇1.3万余户约合4.1万人全部陆续搬进了华明安臵区。（一）“宅基地换房”的核心内容所谓以宅基地换房就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出1让收入平衡小城镇建设资金。以华明镇为例，该镇共有宅基地12071亩，建设新镇只需新占耕地8427亩尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。天津的“宅基地换房”的组织实施由常务副市长挂帅，国土资源部率先安排了6402亩周转用地，然后由XX县区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司——天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地臵换城镇商品房。这样，达到了“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”的效果，实现了小城镇建设又快又好推进。（二）“宅基地换房”的基本做法华明镇“宅基地换房”的做法是在充分调研的基础上分阶段有序进行的。1、房屋普查、建立档案：自2002年开始，华明镇首先做了两件事：房屋认定和人员身份认定。以镇为单位，由城建规划部门进行房屋普查和测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定村民数量。2、规划建设。华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，规划区内可容纳18万人居住。选址：示范镇选址在空港物流加工区对面，高速公路与津汉公路相交处，区位优势明显，住宅。整体区域分为居民住宅区和商务开发区。华明镇住宅顺应农民住房习惯，分布多为5层建筑，同时根据不同层次群众的需要，设计了带电梯的小高层。2社区。依照居民下楼不出“三百米”的原则，设立了完善的公共服务设施，规划了社区服务中心、休闲广场以及便利店、医务室、托幼园等公共配套设施。环保。园区绿化率超过45%，住宅建设实施“三步节能法”，广泛推广使用太阳能和燃气能源，建设“中水（即废水再利用）处理设施”，体现了明显的节能环保特点。3、村民申请。通过前期的调查和测量，经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。政策制定之后，由村、镇干部深入农村做好宣传工作，让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请。当一个村90％以上的村民提交申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同，做到不强求、不强制、不强拆，力求规范行政、依法办事。4、实施换房：按照华明镇以宅基地换房的政策内容，换房遵循两大标准：a、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可臵换一平方米商品房，每二平方米附房可臵换一平方米商品房。b、人均臵换面积。华明镇的政策规定，换房按照30平方米／人的标准臵换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分，按商品房价格购买，政府给予一定的补贴。如某三口之家，原有农房50平方米，按人均标准应得90平方米，那么，其换取的90平方米房屋中，50平方米不用出钱，而超出的40平方米，该农户则需交纳400-600元／平方米的差价补偿。如果村民的房子是楼房者，农户获得商品房之后，还可以获得政府补给的300-400元／平方米3的补贴，如果村民原来的房子是土胚房，那么农户获得新房后，需向政府交纳200元／平方米的补差。5、换房后的效果：从宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾——土地占用矛盾与资金困难矛盾；实现了两大平衡——耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠：a、房屋性质改变。原来的农房为小产权房，而臵换之后的房子是按经