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苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例2014-03-14近年来，随着住房制度的改革和城镇居民住房社会化、商品化发展，苏州工业园区房地产市场迅猛发展，房屋买卖纠纷大幅上升.2013年园区法院受理商品房买卖合同纠纷155件，同比上升9％，出现了虚假广告、全装修房质量、合同欺诈、延期交房、延期办证等新类型纠纷。园区法院通过对受理的涉及商品房案件纠纷进行梳理，面向社会发布《苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例》，以案例评析的方式，介绍了日常生活中常见的商品房买卖合同纠纷,并加注法律评析和法官释法,帮助消费者依法快速、便捷、公正地解决纠纷。案例一：广告宣传不实是否构成违约【基本案情】裁判文书:（2007)园民一初字第0165号民事判决书2005年3月，张某与A房地产开发公司签订商品房预售合同，张某依约付清总房价款,但交房时发现被告存在规划大桥未通车、人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与售房时宣传图页不符的行为，故请求A公司赔偿因星港大桥、人工湖等问题造成的房屋销售差价13000元。A公司则认为宣传楼书中表明的人工湖和规划中的大桥仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A公司不受其约束,楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。法院经审理认为楼书中所载的新大桥不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容,被告对此不存在违约问题。因此，对原告要求被告赔偿房屋销售差价13000元的诉讼请求，法院依法予以驳回.【案件评析】关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。”结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中新大桥不属于小区规划范围内的配套设施;关于人工湖,虽然被告销售房屋的楼书中载有社区水系等字样,但对该水系的面积、形状以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明确说明,由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请,并不符合要约的特征，不能作为要约对待。综合分析以上情况，法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约,不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。【法官释法】如今，商品房销售大多实行预售制度,广大百姓购买商品房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择,并不能接触实体房屋,在购买时应谨慎判断，有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷;同时相关行政部门应对开发商广告宣传应加强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传予以严厉打击,切实维护广大业主的利益。案例二：交房条件认定标准【基本案情】裁判文书：（2008）园民一初字第1721号民事判决书2007年5月6日，蒋某与A公司签订商品房销售合同。在交接验房中，蒋某认为,房屋存在诸多违反合同约定及国家强制性标准的质量缺陷问题，存在重大安全隐患，诸多设备未到位，需要整改和维修，无法接收该房屋。故提起诉讼，要求A公司支付因防盗门与合同约定不符、露台与合同约定不符、天然气表未安装不符合交付使用条件等产生的赔偿款。A公司则认为,防盗门是其购买的，但经过抽查确有不合格,同意更换，但索赔金额没有根据；露台未计算在房屋面积中,合同附件1中露台的表述实际不符，是工作失误,不构成赔偿；天然气不应由其负责安装.法院经审理认为,双方之间的房屋买卖合同合法有效,受法律保护；房屋在A公司通知蒋某交接时已具备交付条件，蒋某应当接受房屋，蒋某要求就露台与合同约定不符、天然气表未安装的赔偿依据不足；而就交付的入户门不符合合同约定的情况，A公司确有过错,应作相应赔偿。【案件评析】蒋某与A公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。关于交房条件：双方合同中明确约定A公司在交房时应出示《建筑临时使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并且供水、供电、燃气、通讯等基础设施已具备交付使用条件。现A公司已提供合同约定的相关证书,应视为房屋已符合双方约定的交房条件.就蒋某主张的室内燃气表未安装，不符合交付条件,法院认为，合同约定燃气基础设施符合交付条件应理解为燃气管道通至室内，