关于市中心XX县区黑车的调研报告 (5).docx

关于市中心XX县区黑车的调研报告市中心XX县区商品房空置情况调研报告综合课题组〔内容摘要〕与一二红城市大起大落的房地产市场相比，市中心XX县区房地产市场总体相对平衡，但已有下滑趋势，空置率较高，存在一起隐忧。针对突出问题，提出促进房地产市场持续健康发展的建议。〔关键词〕商品房空置调研〔作者介绍〕市政府办公室市政府研究室市房管局市规划局综合课题组受国际国内大气候和市内小气候影响，目前市中心XX县区商品房市场疲软，空置率较高。商品房空置率是指已竣工待售的商品房面积占最近三年内竣工面积的比重。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，在10%-20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。按照市政府领导的安排，市政府研究室、市房管局、市规划局、市国土局联合组成调研组，于10月6日至13日对市中心XX县区商品房空置情况进行了调研。通过调研和测算，市中心XX县区商品房空置率大约接近35%，据此判断，市中心XX县区商品房已严重积压。一、基本情况2000年以来，我市房地产业发展较快。至2007年，全市房开企业由20余家发展到134家，房地产开发投资总额由0.49亿元增加到16.2亿元，占全市固定资产投资的12%。下面着重介绍市中心XX县区的房地产市场情况（由于有些资料无据可查，主要调查2005年以来的情况，部分资料是2006年以来的情况）：（一）土地供应情况。市中心XX县区房地产开发土地主要来自两块：一是过去协议出让、拆迁安置、划拔（合作开发）的土地，这部分面积还不清楚，但不在少数，如整个双水XX县区仅有两宗地约14.2万平方米是挂牌出让的。二是招拍挂土地。自2003年实行国有经营性土地招拍挂以来，市中心XX县区共拍挂土地41宗981亩，其中拍卖14宗778亩，挂牌出让27宗203亩（见表一）。表一：2003年以来市区国有经营土地招拍挂供应情况（二）规划与建设情况。2005年1月至2008年8月，市中心XX县区办了规划手续的房开建设面积约745万平方米（住宅659万平方米，商业及其他86万平方米）：1、已竣工面积约277万平方米；2、在建面积约232万平方米（含2005年前结转在建面积49万平方米）；3、待开工面积285万平方米。（三）批准预售与销售情况。1、商品房批准预售面积。2006年94.76万平方米，与上年同比增长150%；2007年178.83万平方米，与上年同比增长89%；2008年1-8月73万平方米，比上年同期减少15%。2、实际登记销售面积。2006年59.41万平方米，与上年同比大约增长46%；2007年70.2万平方米，与上年同比增长18%；2008年1-8月59.41万平方米，与上年同比增长18.4%（见表二）。3、待售面积：2006年1月到2008年8月，共批预售商品房347万平方米：实际登记销售面积181万平方米，占52.2%；待售面积166万平方米，占47.8%。调研中得知，2007年前批准的预售住宅基本售謦，剩下的166万平方米待售商品房主要是2007年以来批准预售的商品房。表二：市区2006年以来商品房销售面积（面积单位：万平方米）综上所述，2006年以来，市中心XX县区商品房批准预售面积除2008年略有下降外，其它年度均在上升；销售面积则呈逐年增长趋势，市中心XX县区房地产市场总体上处于持续发展状态。但2006、2007年销售面积的增涨幅度远远低于预售面积的增长幅度，说明商品房投放量过大，有效消费不足，导致待售商品房占比大。按照2006年以来的销售总量和市场情况，这些待售房至少要一两年才能消化完。除此之外，还有许多未取得预售许可证的项目在建，办了土地、规划手续的项目待建，商品房投放量还在增加，当前及未来两年左右的市场不容乐观。（四）价格情况。表三显示，2006年1月至2008年8月，除双水今年平均销售价格较去年微落10元/平方米外，其它片区商品房平均销售价格总体上呈逐年上涨态势。但今年上涨幅度明显减缓，双水的涨幅从去年的30%降到-0.5%，其它片区的涨幅从去年的24.6%降至3.3%。在住宅销售价格方面，双水因为过去价格基数偏低，今年比去年上涨158元/平方米；其它片区则比去年下降117元/平方米。与国内一二线城市相比，市中心XX县区房价没有出现大幅度的回落。一是市中心XX县区房价基数不高，虽有价格下降的态势，但降价空间不大；二是买涨不买跌的心理和房价还会下降的预期，使消费者观望情绪浓，房开商不敢明显降价，多是进行赠送、打折等“暗降”，但销售仍然低迷。今年7月份以来，除了个别房开项目因区位优势平均每月销售三四十套外，多数房开项目一个月最多售出10套左右，普遍只能售出几套，过去“金九银十”的市场旺季已不再，取而代之的是一片冷清，市中心XX县区房地产业有价无市。