迎宾大道项目策划提案.pptx

乐至迎宾大道项目策划提案目录第一部分深度认识乐至位置：位于四川盆地中部,地处沱江和涪江的分水岭上，与遂宁市中区、大英县、中江县、金堂县、简阳市、资阳市的雁江区、安岳县接壤。距离省会成都仅106公里，属于成渝经济圈范围内。面积：全县幅员面积1424．5平方公里。人口：总人口87.49万人，其中农业人口73.37万人。行政区划：全县辖25个乡镇，606个行政村，13个社区居委会，县人民政府驻天池镇。交通：沱涪二江一东一西，国道318线、319线横贯县境，成渝高速公路紧邻相连。而2009年底开工的成安渝高速公路和规划中的乐至至洪雅高速公路、遂资眉高速公路将穿境而过。观点：经济快速发展，产业结构优化。农业稳步发展。乐至工业正在崛起。（西郊工业园、文峰工业园）旅游业蓬勃发展。城乡消费需求旺盛。从乐至规划可以看出，城市主要以北扩、西拓的格局发展，而本项目所在地正好位于规划中的城市中心，处在连接南北，呼应东西的重要交通位置。交通的发展是乐至房地产发展的命脉，是乐至楼市发展的助推器。随着高速公路的修建，乐至楼市发展进入快车道，价格上涨幅度和频率较快；但随着国家调控，价格上行速度会受到影响。第一部分总结第二部分乐至房地产市场调查与分析从上图可以清晰看到，2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、移抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。观点：观点：乐至土地市场活跃，地价逐年上涨，普遍地价超过150万/亩，特别是帅乡大道的地价，有的已达到400万/亩；房价与此同步，逐年上涨；同时也表明乐至房地产市场越来越活跃。2010年3月至今，乐至房价处于高速上涨趋势，在2011年春节前后，均价突破3000元大关。从表可以看出，目前乐至楼盘多数楼盘均价已超3000，更有少数楼盘，均价向4000元迈进。但随着市场供应量的增加，市场竞争加剧，国家房市严控，再者价格前两年冲得太快，预计今年下半年价格上涨速度放缓。各楼盘占地对比表乐至的房产产品逐渐丰富，主要以多层和高层电梯为主，中高品质楼盘相继涌出，如格林威治庄园的花园洋房，鑫鹏国际的高配套电梯社区。多层与电梯的比例在发生变化，电梯逐渐增加，电梯住宅已被市场接受。建筑风格很大程度上决定了一个楼盘的特色和气质，而目前乐至楼市的产品风格主要为现代风格，其次是简欧风格的楼盘，同质化比较严重，市场期待具有鲜明风格特色的楼盘产品出现。可以看出，目前市场上主要户型区间集中在70—110㎡之间，80㎡左右的舒适套二和90㎡的小套三是市场中的畅销户型，此类户型功能齐备、单价高、总价偏小，适合刚需购房群体。项目名称建筑风格项目名称项目名称案场包装乐至房地产市场分析及预测第三部分项目地块本体分析1、目前乐至房地产发展迅速，房产开发热点主要集中在四个区域，我们把它定为乐至房产开发四大板块：帅乡大道板块迎宾大道板块（含帅乡广场）文庙沟板块白塔板块2、四大房产板块简析帅乡大道板块依托乐至新城区的建设，道路、市政配套设施完善，成为乐至城市形象的代表，板块内楼盘以中高端为主，是目前乐至楼盘价格最高区域。迎宾大道板块内目前有多大8个项目在开发，渐成气候。开发特点是从城内沿迎宾大道往城外延伸。文庙沟板块逐渐成熟，在售楼盘有世纪欣城、尚景秀庭等，早期开发楼盘已交房入住，居家氛围良好。白塔板块是乐至后起之秀，目前欧尚名城售罄，时代尊城住宅尾盘销售，明都锦成强劲销售，曾一度是乐至楼盘的价值洼地，但目前价格持续上涨，接近其他房产板块价格。1、迎宾大道沿路配套图2、迎宾大道的交通枢纽地位东项目东面有一条规划路，隔路相邻江南大市场和江南名家。南项目南面临农电（规划用地）西项目西面隔规划路与乐至人民医院相邻。北项目北面临迎宾大道，路对面是规划用地，隔路与乐至汽车站斜望。优势（Strength）区域位置项目地块位于乐至迎宾大道，从乐至县近期发展战略规划可以看出迎宾大道处于规划城市的核心，迎宾大道的区域地位和价值随着乐至城市的建设发展，城市核心区域的地位日渐突出。地形项目地块呈规则的长方形，非常易于项目总平规划，实现项目高绿化率、低建筑密度的建筑规划理念。交通根据乐至县近期