第五章房地产评估.doc

第四章房地产评估

一、单项选择题
1．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为合法。
A.成本法B.市场比较法C.残余估价法D.收益法
2．某宗土地2000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200m2，第2层至第10层每层建筑面积为1000m2，则由此计算出的建筑容积率为（）。
A.0.6B.5.1C.2D.6
3．土地“三通一平”是指（）。
A.通水、通热、通路、平整地面
B.通水、通路、通电、平整地面
C.通水、通路、通气、平整地面
D.通水、通电、通讯、平整地面
4．土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年期，下列各项关于：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地，最高出让年限正确的是（）。
A.70年、50年、50年、40年、50年
B.70年、50年、50年、40年、40年
C.60年、50年、50年、40年、50年
D.60年、50年、40年、40年、50年
5．有一宗地深度为150m，若标准深度为100m，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为（）。
A.117%B.78%C.58.5%D.19.5%
6．在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A.评估时间B.评估基准日C.过去时点D.未来时点
7．城镇土地的基准地价是()。
A．某时点城镇土地单位面积价格B．某时期城镇土地单位面积价格
C．某时点城镇区域性土地平均单价D．某时期城镇区域性土地平均单价
8．基准地价修正法从评估原理的角度划分可归属于（）。
A.收益法B.成本法C.市场法D.清算价格法
9．某宗地土地单价为3000元/平方米，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A.20B.200C.2000D.4500
10．待估建筑物帐面原值100万元，竣工于2000年底，假定2000年的价格指数为100％，从2001年到2005年的价格指数每年增长幅度分别是11．7％、17％、30．5％、6．9％、4．3％，则2005年底该建筑物的重置成本最有可能是()。
A．1048000元B．1910000元C．1480000元D．19100000元
二、多项选择题
1．建筑物从大的类别方面可分为()。
A.商业用房B．房屋C．公共建筑D．构筑物E．工业建筑
2．房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（）。
A.纯收益每年不变B.资本化率固定
C.收益期限为法定最高年限D.收益期限为无限期
3．建筑物应在()方面符合政府规定。
A．建筑结构B．建筑用途C．容积率D．覆盖率
4．房地产评估的原则包括（）。
A.供需原则B.替代原则
C.最有效使用原则D.贡献原则
E.合法原则
5．国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（）。
A.土地补偿费B.拆迁费
C.安置补助费D.地上附着物补偿费
E.青苗补助费
6．应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。
A.城镇基准地价B.基准地价修正系数
C.宗地的收益D.宗地的开发成本
E.宗地容积率
7．应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项目有（）。
A.征地费用B.建筑总成本
C.利润D.税金
E.利息
8．影响房地产价格的一般因素包括（）。
A.商业繁华程度B.经济发展因素
C.交通因素D.城市规划及开发战略
9．运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（）。
A.土地出让金B.土地使用年限
C.拆迁费用D.土地等级
E.容积率
三、判断题
1．一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。（）
2．土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种变化所带来的增值收益应归土地转让者所有。（）
3．基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率。（）
4．最有效使用原则是房地产评估的最高原则。（）
5．收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（）
6．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。（）
7．用市场法评估地产价格时，土地使用年限修正公式K=[1－1／(1+r)m]／[1－1／(1+r)n]中，r为土地的还原利率，m为估价对象的使用年限，n为可比实例的使用年限。（）
8．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获批准的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。（）
9．用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，计息期应为整个开发期。（）
10．贡献原则是房地产