房地产蓝皮书：中国房地产发展总报告.docx

2005房地产蓝皮书：中国房地产生长总陈诉由中国社会科学院等多家单元的学者配合完成的《2005年房地产蓝皮书：中国房地产生长陈诉No.2》，近日由社会科学文献出书社正式出书，同时中国社科院正式公布该陈诉，下为总陈诉部分全文：
住房是居民的根本生活需求。在全面建立小康社会阶段，随着经济社会的生长和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改进需求双旺盛，是房地财产连续生长的动力。求过于供是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地财产既是资本密集、关联度高的财产，又是提供生活必须品的底子财产，判断房地财产形势和生长前景必须从根本国情出发，充实考虑中国加快的都市化进程和住房市场化革新的影响，以科学生长观为指导，在经济社会生长的整体情况中去掌握。房地产产物开发周期长，形成有效供给相对付投资期具有滞后性，当年的房地财产市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积聚、演变的结果，所以判断阐发房地财产形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数公道为前提的。房地产产物具有空间不可移动性，局部地域供求干系的异常导致全局连锁反响的可能性较小。中国事一个幅员辽阔，各地生长极不平衡的大国，以局部地域的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，不然会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下阐发和预测的逻辑起点。
一、2004年中国房地产市场形势判断
2004年是中国房地产市场不平静的一年，国度出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地财产出现出了差别于往年的鲜明特征。
(一)房地产投资
1.投资增速趋缓，但占全社会牢固资产投资比重连续上升
2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变革看(见图1)，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，险些与牢固资产投资同步下降。但从近几年的数据比力看，图12004年1~12月全国牢固资产投资与房地产投资增速比力*注：*本陈诉中图表资料来源除注明外，均来自于国度统计局和国度信息中心。
2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度超过5.6个百分点；房地产投资额在全社会牢固资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地财产起步较晚，在市场的成熟历程中投资起伏较大，但总体上出现出与经济生长相对应的快速增长特征。从中国百姓经济与市场生长阶段和总趋势来阐发，房地产投资占全社会牢固资产投资比重的上升是市场需求结构产生变动的一定结果。1986～2004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期牢固资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资连续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会牢固资产投资增速与房地产投资增速的比拟看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，尔后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会牢固资产投资均有抑制作用。
2.结构产生变革，但经济适用房所占比重继承淘汰
从地域投资结构看，2004年东、中、西部地域房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地域房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图3)，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。
从商品住宅的投资类型结构看(见表2)，2004年全国经济适用房投资在各种商品房总投资中的比重继承下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于淘汰趋势，5年间淘汰了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重淘汰，一方面弱化了对商品房代价上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，倒霉于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。
尽管2004年海内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和步伐效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于小我私家住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源