豫章法律资讯11期内容.doc

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新国八条中最主要的调控内容
政府责任：地方政府要确定今年房价控制目标，并于一季度公布；
安居工程：2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；
税收政策：购房不足5年转手交易的，按销售收入全额征营业税；
信贷控制：二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍；
土地供应：今年商品房供地总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；
限购措施：当地户籍家庭，有一套住房的，限购1套；有2套及以上的，暂停购房；
约谈问责：未如期公布房价控制目标或控制不力的省，对相关负责人问责；
舆论引导：防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。

商品房认购协议中的“定金罚则”
法律依据：
1．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2．《商品房销售管理办法》第22条：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
3．《城市商品房预售管理办法》第6条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
4．最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第118条：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。第121条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
法条解析
（１）因认购方的原因未能订立商品房买卖合同的，认购方无权收回定金，但超过主合同标的额百分之二十的部分可以要求返还；
1．《认购协议》已就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定，而购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金。
2．《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。购房人故意拖延，不按照《认购协议》规定的日期前往签订商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权拒绝返还定金。
（２）因为出卖人的原因未能订立商品房买卖合同的，出卖人应当双倍返还定金。
1．开发商提出与《认购协议》约定不同的条件，致使《商品房买卖合同》未能订立的，则开发商应承担双倍返还定金的违约责任。
2．由于开发商的原因而不是政府原因，小区配套设施、绿地草坪等规划做了变更，致使《商品房买卖合同》未能订立的，则开发商应承担双倍返还定金的违约责任。
3．《认购协议》明确约定在一定期限内商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，如果开发商在上述期限内将该认购房屋转售第三人或与第三人再次签订《认购协议》，导致双方不能签订《商品房买卖合同》的，属开发商违约，应双倍返还定金。
（３）因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
1．买卖双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，此时，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。
2．因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。
3．不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。如果开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致《认购协议》无效的，开发商应返还定金并承担缔约过失责任。
4．没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的原因未