义马市狂澜家居建材城项目申请建设可研报告.doc

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义马市狂澜家居建材城项目
可行性研究报告

第一章总论
一项目背景
1.1项目名称
“义马市狂澜家居建材城”，以下简称“本项目”。
1.2项目开发背景
义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西北侧，属狂口移民用地。宗地面积约50692平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目，该项目开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。
1.3可行性研究报告编制目的
（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。
（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。
（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。
（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。
（5）对项目决策及其实施提出优化建议。
1.4可行性研究报告编制依据
（1）国家建设部及河南省颁布的与房地产相关法律与政策；
（2）《中华人民共和国城市规划法》
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（4）义马市房地产相关法律政策与文件；
（5）义马市的招商引资政策；
（6）本项目的详细规划控制原则；
（7）现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料；（8）义马市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；
二项目概况
2.1地块位置
本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺”商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。
四至范围：
东向：滨河路
西向：狂口移民村
南向：振兴路
北向：狂口移民村
2.2地块规模与开发目标
本项目宗地面积共51674.77平方米，项目拟建成地上大小15栋商住楼，其中13栋商业楼为三层，单层建筑面积约10650平米。二栋为6层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边5层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为1300平方米。
2.3地块周边环境与配套设施
项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，对滨河路、振兴路状况及街区面貌均有待改善。
环境及配套设施：
☆电力、电讯：接入本项目
☆给排水：管道铺设到位
☆交通临市1-3路公交车站
☆休闲广场：北边义马市体育广场，距本项目约500米
☆购物场所：300米内超市及临街小型商店
☆娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。
☆医疗卫生：项目东侧为矿务局医院，
☆教育文化、体育运动：狂口中小学校。
☆金融、邮政、电信：邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国联通营业厅
2.4项目性质与主要特点
本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。
项目主要特点有：
1项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。
2土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特经营点。
3地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。
4项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影
响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。
5项目为义马市体育广场周边的第一个代表型商业开发项目，成功开
发后对滨河路、振兴路商业圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。
2.5项目地块价值分析
义马市建材商业核心区域为滨河路、振兴路的马路街铺。义马市狂澜家居建材城是以滨河路、振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。因此，经济的发展趋势，市民的投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。
项目地块价值的主要特点有：
1地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应市场“单个项目总量应有所控制”的特征。
2交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路、振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。
3发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层