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项目设计指导书
——某市“海涛花园”三期

一、项目概况及用地分析
二、开发目标与开发计划
三、市场定位与产品建议
四、成本控制与工程管理
五、设计前期工作结论
六、方案设计要求

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一、项目概况及用地分析二三四五六

¾一、项目概况及用地分析
‰二、开发目标与开发计划
‰三、市场定位与产品建议
‰四、成本控制与工程管理
‰五、设计前期工作结论
‰六、方案设计要求

一、项目概况及用地分析二三四五六

1.用地自然条件概况及分析

•宗地位置

位于某市市东南面的锦江教育产业园区
内，紧邻四川师范大学，项目总占地760亩。
市属重点基础设施项目“五路一桥”中的成龙路、
老成渝路和三环路经过该园区。
三期用地位于总用地中段，占地面积11.77
公顷。

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一、项目概况及用地分析二三四五六
项目位置图

一、项目概况及用地分析二三四五六
区域位置图

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一、项目概况及用地分析二三四五六

•宗地现状

1、宗地四至范围
2、宗地地形地貌
3、绿化植被与水面
4、气候气象
5、水文地质
6、特殊地下物

一、项目概况及用地分析二三四五六

2.用地社会条件概况及分析

•区域现状与规划

某市向东向南发展进入更新的阶段，规划中
的高尚住宅区使我们期待一个全新的坐标：“狮
子山下沙河畔”。园区及周边目前尚没有可同万
韬相比的大中型房地产项目，但已有数家大型
房地产公司在园区内批量购置土地，其中一些
商品房项目已经动工，预计先期项目在2003年
一季度面市。

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一、项目概况及用地分析二三四五六

•规划要求

某市市规划局于2000年8月29日对某市万
韬海涛花园760亩用地范围下达了规划设计条
件，于2001年底对建筑退线、绿地要求、建筑
间距等方面作出了进一步的规定，并在实际操
作中开始执行，

一、项目概况及用地分析二三四五六

•区域交通状况

西临成龙路，南连三环路，北依在扩建老
成渝路（年内建成通车），东临规划待建的市
政道路（连接老成渝路及成龙路），区域交通
便利，路况良好。宗地目前交通出行主要依靠
公共汽车。随着整体区域的逐渐成熟，未来几
年将会有更多的公交线路引入片区。[图]

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一、项目概况及用地分析二三四五六

•噪声情况分析

成龙路、老成渝路是影响小区的主要噪声
源，三期用地不临主要市政路，噪声影响小，
适合居住。随着老成渝路的改造成功、宗地东
侧市政路的建成，其道路产生的交通噪声对小
区的影响将日益变大。

一、项目概况及用地分析二三四五六

•区域公共设施

教育产业园区内已有几所重点高校及中、
小学校：四川师范大学、川师附中、川师附小
及嘉祥树德学校。园区内目前没有大型的商
业、娱乐公建。拟建有“仁和春天”格调广场项
目，位于川师成龙路校门处，商业性质，主要
面向校园经济。占地20亩，建筑面积2万平
米，2002年6月初面市。

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一、项目概况及用地分析二三四五六

•市政管线

雨水、污水、煤气、给水等管线从用地西
侧接驳，强电在一期城花南路与南三支水渠相
接处接驳，弱电系统从用地东侧接驳。

一二、开发目标与开发计划三四五六

‰一、项目概况及用地分析
¾二、开发目标与开发计划
‰三、市场定位与产品建议
‰四、成本控制与工程管理
‰五、设计前期工作结论
‰六、方案设计要求

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一二、开发目标与开发计划三四五六

1.项目总体开发目标

•目标成本和目标利润

为2003年利润目标4500万元提供保证；总
结前期开发经验，使三期产品成本低于前期产
品成本，为集团坡地住宅开发的成本管理提供
借鉴。

一二、开发目标与开发计划三四五六

•产品定位

立足城东，辐射城南和市中心，确立城花
大盘形象，提升万韬品牌的市场号召力。

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一二、开发目标与开发计划三四五六

•容积率、产品形态确认

规划容积率定在1.25左右，浮动范围在
1.2～1.3之间。产品类型以4-6层的多层住宅和
花园洋房为主，结合一定比例的商住结合体和
小高层。在满足容积率要求的前提下增加4层
单元式住宅的比例，以提升小区品质。

一二、开发目标与开发计划三四五六

2.项目总体开发计划

三期开发计划：开发面积14万平方米，
开工时间2002/12，预计开盘时间2003/06，预
计入伙时间2004/03。

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一二、开发目标与开发计划三四五六

3.项目设计工作总体计划
开始时间完成时间设计工程营销报建

4.16.2控规方案
6.5集团评审
6.66.15设计指导书
6.167.30规划定案商业策划案
6.1610.15实施方案及部品清单
场地内电力
6.1611.15
设施拆迁
7.17.10样板区建议
样板区单体、环境
7.19.30
实施方案
8.1立卷