企业法律风险防范培训之建筑房地产.docx

企业法律风险防范培训之
建筑房地产实务
焦保宏律师实务研究-企业法律风险防范培训之建筑房地产

内容:
第一部房地产建立工程相关法律问题
第二部商品房预售相关法律问题
第三部物业理相关法律问题

房地产业是我国新兴的支柱产业和引导房地产业的安康开展是我国一项紧迫任务。近几年来立法、和行政等部门陆续出台了一系列有关房地产方面的法律法规和解释包括?城房地产理法?、?商品房销售理?、?城商品房预售理?、?城房屋租赁理?、?城房地产抵押理?、?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?、?人民审理建立工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释?以及?物业理?等。房地产业涉及的法律问题非常繁杂最容易发生纠纷的法律问题主要集中在建立工程的施工、商品房买卖以及物业理方面。
笔者此文主要内容就是建立工程的施工、商品房买卖以及物业理中的法律问题及实务操作。

第一部建立工程相关法律问题

建筑工程是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、道、设备安装工程及室内外装饰装修工程。
一、建立工程招法律实务
一〕、
1、是否必须的审查
根据?法?第三条的规定建立工程首先应注意建立工程是否属于必须公开的范围。
必须的工程建立工程
根据?法?和计委?工程建立工程范围和规模规定?的规定一〕大型根底设施、公用事业等关系社会公共利益、公众平安的工程；二〕全部或者部使用国有资金或者融资的工程；三〕使用国际组织或者外国贷款、援助资金的工程。包括工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建立有关的重要设备、材料等的采购到达以下之一的必须进展：①施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；②重要设备、材料等货物的采购单项合同估算价在100万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等效劳的采购单项合同估算价在50万元人民币以上的；④单项合同估算价低于第①、②、③项规定的但工程总额在3000万元人民币以上的。
1〕根据?工程建立工程范围和规模规定?计委第3〕规定关系社会公共利益、公众平安的根底设施工程的范围包括：
①煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源工程；
②铁路、公路、道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输工程；
③邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电工程；
④防洪、灌溉、排涝、引供〕水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利工程；
⑤道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下道、公共停车场等城设施工程；
⑥生态环境保护工程；
⑦其他根底设施工程。
2〕关系社会公共利益、公众平安的公用事业工程的范围包括：
①供水、供电、供气、供热等政工程工程；
②科技、教育、文化等工程；
③体育、等工程；
④卫生、社会福利等工程；
⑤商品住宅包括经济适用住房；
⑥其他公用事业工程。
3〕使用国有资金工程的范围包括：
①使用各级财政资金的工程；
②使用纳入财政理的各种性专项建立的工程；
③使用国有企业事业自有资金并且国有资产者实际拥有控制权的工程。
4〕融资工程的范围包括：
①使用发行债券所筹资金的工程；
②使用对外借款或者担保所筹资金的工程；
③使用政策性贷款的工程；
④授权主体融资的工程；
⑤特许的融资工程。
5〕使用国际组织或者外国资金的工程的范围包括：
①使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的工程；
②使用外国及其机构贷款资金的工程；
③使用国际组织或者外国援助资金的工程。
可不进展施工的工程
有以下情形之一的经级以上地方人民建立行政主部门批准可以不进展施工：
1〕停建或者缓建后恢复建立的工程且承包人未发生变更的；
2〕施工企业自建自用的工程且该施工企业资质等级符合工程要求的；
3〕在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程且承包人未发生变更的；
4〕法律、法规、规章规定的其他情形。
2、工程的条件
应当注意工程须具备以下条件：
1〕按照有关规定需要履行工程审批手续的已经履行审批手续；2〕工程资金或者资金来源已经落实；3〕施工的应有满足需要的设计及其他技术资料；4〕法律、法规、规章规定的其他条件。
3、自行和委托
应注意人具有编制和组织评标才能的可以自行事宜。任何和个人不得强迫其委托代理机构事宜。依法必须进展的工程人自行事宜的应当向有关行政监视部门备案。
人不具有编制和组织评标才能的工程建立工程进展应当委托具有相应资格的代理机构进展。
4、代理机构及其资格
代理机构是依法设立、从事代理业务并提供相关效劳的社会中介组织。工程代理机构资格分为甲、乙两级。应注意工程代理机构可以跨、自治区、直辖承担工程代理业务。但乙级工程代理机构只能承担工程额不含征地费、大政配套费与拆迁补偿费〕3000万元以下的工程代理业务。
5、公开和邀请
方式可分为公开和邀请。公开是指人以的方式邀请不特定的法人或者其他组织；邀请是指人以邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织。
应注意