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商业租赁合同

法律知识分享

客户服务部
2011年7月15日
目录
一、商业租赁的概念
二、商业租赁合同的特点
三、商业租赁合同的订立
四、商业租赁合同的一般效力
五、商业租赁合同的特殊效力
六、商业租赁之租赁期限
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七、商业租赁之交付标准
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八、商业租赁之装修标准
九、商业租赁之房屋修缮
十、商业租赁之租金拖欠
十一、商业租赁之提前退租
十二、商业租赁之转租
十三、商业租赁之续租
十四、商业租赁之终止

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一、商业租赁的概念

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条的规定：
“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

承租人租赁房屋的用途：作为居住、办公、生产、仓储、销Word版文件来自:中国房地产法律精英群

售、提供服务等的场所。中国房地产法律精英群122274527

商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房
屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付
租金的行为。

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二、商业租赁合同的特点

1、商业租赁合同是转让房屋或商铺使用权、收益权的合同；
2、商业租赁合同为双务合同；
3、商业租赁合同为诺成合同；
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4、租赁合同兼具债权和物权特征。（房屋承租人的优先购买中国房地产法律精英群122274527
权源自租赁合同的物权特征）

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三、商业租赁合同的订立

（一）租赁合同的当事人
订立租赁合同的双方，即出租人和承租人；
（二）房屋租赁合同的主要条款
1、当事人姓名或者名称及住所；
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2、房屋的座落、面积、装修及设施状况；
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3、租赁用途；
4、租赁期限；

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三、商业租赁合同的订立

（二）房屋租赁合同的主要条款
5、租金及交付方式；
6、房屋修缮责任；
7、转租的约定；

8、变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任；Word版文件来自:中国房地产法律精英群

9、当事人约定的其它条款。中国房地产法律精英群122274527

（三）租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用
书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

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四、商业租赁合同的一般效力

（一）出租人的权利义务
1、交付房屋或商铺并在租赁期间保持房屋或商铺使其符合约
定用途；
2、维修房屋的义务；
3、租赁房屋的瑕疵担保义务；【房屋或商铺危及承租人的安
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全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋或商铺存在问
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题，承租人仍然可以随时解除合同。】
4、租赁房屋的权利瑕疵担保义务。【因第三人主张权利，致
使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金
或者不支付租金。】

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四、商业租赁合同的一般效力

（二）承租人的权利义务
1、依约定用途使用租赁房屋或商铺的义务；
2、妥善维护房屋或商铺的义务；【承租人应当妥善保管租赁
物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责
任。】
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3、支付租金的义务；【按约定时间、金额支付】
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4、不得随意转租的义务；
5、返还房屋或商铺的义务。【租赁期间届满，承租人应当返
还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使
用后的状态。】

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五、商业租赁合同的特殊效力
（一）房屋承租人的优先购买权
【概念】所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋
时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋
的权利。
【法规链接】《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，
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应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以中国房地产法律精英群122274527同等条
件优先购买的权利。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞
若干问题的意见（试行）》118条：出租人出卖出租房屋，应提前
三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出
租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以