商品房营销法律问题讲座PPT-PowerPoint演示.ppt

讲师介绍

房地产专业律师林伟
工作业绩

担任过如下单位常年法律顾问：l天津福泰房地产开发公司《福泰温泉公寓》
l天津鼎成房地产开发公司《贵都大厦》
l巨川置业《巨川金海岸》
l金麟置业《碧云华府》
l南华投资发展有限公司《嘉利中心》
l万国房地产公司《万国广场》
l福光集团《巨福园》
l津兴房地产公司《元都园别墅》
l华宇房地产建设开发公司《华宇大厦》
l天津中原物业顾问有限公司（香港中原物业天津公司）
l天津中海
天津天孚物业管理有限公司（天津唯一一级资质物管公司，管理开发区管委会大厦、翠亨小区、风荷新园、天江格调、南大泰达学院近500万平方米各类建筑物业）
l龙腾房地产网站从业背景早期曾为《巨福园》、《元都园别墅》、《天星河畔广场》等房地产项目提供房地产开发及法律服务；
参与中国银行天津分行首例在津楼宇《罗马花园》按揭业务全程法律研讨及服务；
为天津拟建最高层建筑《万国广场》（88层）提供房地产金融法律工作；
较早成功地为涉外小区《复康花园金冠里》提供“首付一成”轻松入住的全程法律工作；
近年来曾为新世界（安信）、天津珠江实业公司《京津新城》项目处理部分法律事宜;
为《每日新报》、《今晚报》、天津卫视《案与法》栏目提供房地产法律专栏及节目的服务.房地产法律与实务
（楼宇销售篇）

第一部分房地产法律规范
房地产法律渊源及主要规定

第二部分楼宇营销若干法律问题
一、土地使用权取得方式
二、何为“五证、两书”
三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等）
四、销售禁止行为及法律责任
五、销售广告及销售承诺问题
六、定金问题
七、样板房与现房的关系问题
八、面积差异的处理方式
九、其他
十、示范合同文本签定的注意事项及答疑第一部分房地产法律规范

我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。
我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《商品房销售管理办法》
4、《城市商品房预售管理办法》
5、《城市房地产开发经营管理条例》
6、《天津市房地产市场管理规定》等等第二部分楼宇营销若干法律问题

（一）土地使用权的取得方式

开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使用权。
土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。
土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（二）何为“五证”、“两书”

“五证”指的是：
第一个是“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。
第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。
第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。
第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。
第五个是“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售。
“两书”指的是：
《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋时向购房者提交。

（三）商品房销售条件

开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。
预售条件：
1、土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度及竣工交付日期。
（内部认购）
现售条件：
1、开发企业具有合法身份及资质；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；7、物业管理方案已落实。（四）销售禁止行为及法律责任

1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销