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16十一月2024一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。

从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分。

从广义上讲，房地产是指土地、建筑物及附带的各种权利及契约。

可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产的自然特征
a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。

房地产的经济特征
a)生产周期；b)资金密集性；c)相互影响性；d)易受政策限制性；e)房地产的增值性。
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。一般按用途划分：

a)居住房地产

b)商业房地产

c)旅游房地产

d)工业房地产

e)农业房地产
二、房地产业二、房地产业三、房地产市场房地产交易应遵循以下一般规则：

(1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。

(2)实行房地产价格评估。

(3)实行房地产成交价格申报。

(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。三、房地产市场三、房地产市场三、房地产市场根据房地产流通顺序分为：

(1)一级房地产市场。又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。

(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。三、房地产消费三、房地产消费四、房地产开发的一般流程消防施工图审查意见四、房地产开发的一般流程当开发项目工程整体竣工且达到竣工验收要求时，申请项目后期工程竣工验收。（一）土地及其相关概念在房地产业中，根据待开发程度又分为三种，即：

生地：是指未开发的农地、荒地；

毛地：是指城市中需要拆迁而未拆迁的土地；

熟地：指具备了三通一平或七通一平的土地。

三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。

七通一平：指上下水、雨水、电、气、暖、通信、路通及场地平整。（二）土地所有权的概念及划分（三）土地使用权的相关知识相关国家规定：
A、商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采用拍卖、招标方式。
B、使用者需要改变出让土地用途的，需要取得出让方、和市县人民政府城市规划部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或者重新合同，并相应调整出让金。
C、使用年限满之前，国家一般不收回，特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并给予相应补偿。
D、使用年限满，土地使用者需继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应予批准，并重新签定合同，交纳出让金，否则，国家无偿收回土地。
E、出让最高年限按下列用途确定：
住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；
工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；
商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；
综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
F、出让金的计算：土地使用权出让金，是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受益者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付整个使用期间的地租。按土地面积计算或按建筑面积计算。
G、土地使用年限计算：自取得该地的土地使用权之时开始计算土地使用年限。
其它规定：
土地出让合同由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者签订；
距合约规定的动工开发日已满一年还未动工开发者，征出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工无偿收回土地使用权（不可抗力或政府行为命令除外）