房地产估价案例分析及解题思路.docx

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时间：2021年x月x日
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》
目录
第一部分房地产估价原则………………………………………………1第二部分估价程序………………………………………………………2第三部分房地产估价技术路线…………………………………………3第四部分估价方法………………………………………………………3一、市场比较法………………………………………………………3二、收益法……………………………………………………………5三、成本法……………………………………………………………7四、假设开发法………………………………………………………9五、基准地价修正法…………………………………………………11第五部分不同估价目的下的估价………………………………………11一、土地使用权出让价格评估………………………………………11二、房地产转让价格评估……………………………………………12三、房地产租赁价格评估……………………………………………12四、房地产抵押价值评估……………………………………………13五、房地产保险估价…………………………………………………14六、房地产课税估价…………………………………………………14七、征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………15八、房地产的分割、合并估价………………………………………15九、房地产纠纷估价…………………………………………………16十、房地产拍卖底价评估……………………………………………17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………17十二、损害赔偿估价…………………………………………………18第六部分各种类型的房地产估价………………………………………18一、居住房地产估价…………………………………………………18二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19五、工业房地产估价…………………………………………………19六、特殊用途房地产估价……………………………………………19第七部分估价报告格式…………………………………………………19估价报告常见错误……………………………………………………21第八部分估价报告案例…………………………………………………23第九部分投资分析………………………………………………………23第十部分网上下载………………………………………………………24案例分析解题思路
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。②各方法在实质上是一致的，都是比较法