第三节房地产抵押价值评估.doc

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第三节房地产抵押价值评估（★★★）

知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质
1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
2．房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
3．法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用）。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。

4．房地产抵押价值评估三环节：
①房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；
②商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；
③处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
●房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
●《房地产估价规范》6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是错误的，即教材p223正数第19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。】

知识点二：房地产抵押估价的法律规定
（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求【基本制度学习技窍：重点记忆不得设定抵押的房地产，排除记忆可以设定抵押的房地产。】
（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（四荒）等荒地的土地使用权；
（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产；
（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；
（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；
（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；（房随地走）
（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；（地随房走）
（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押；
（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

（二）不得设定抵押的房地产
（1）土地所有权；
（2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；
（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（5）已依法公告列入征收范围的房地产；
（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）；
（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；
（9）依法不得抵押的其他房地产；
（10）划拨土地使用权不得单独抵押；
（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。
【基本制度此知识点学习技窍：分两组记忆，一组是“有争议的、违章的、征收的、查封的”、另一组是“公益的、文物的、所有权、集体使用权、乡村的地”】

（三）其他限制条件
★（1）在建项目应取得四证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
★（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；
★（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合