建筑行业产品管理中心管理制度.doc

产品管理中心管理制度
一、产品管理中心职能综述
在公司总战略的指导下，在住宅事业部计划经营中心和营销管理中心的配合下具体实施建设开发项目的方案设计及技术设计工作，并全程参与项目开发阶段的施工管理，保证项目的设计成果正确实施并把握项目的宏观成本控制，最大限度地实现公司对产品的目标定位及商业计划。
二、产品管理中心具体职责
开发项目的方案设计及技术设计的全程管理
开发项目的产品研发
配合项目公司进行施工过程（主要是建筑的内外装饰及环境施工）的管理
设计变更的审批
建筑成本的宏观控制
建筑材料及设备的审批
三、各职责工作内容详述
开发项目的方案设计及技术设计的全程管理
参与项目的市场调查及定位报告的编制工作；
负责项目设计概念的编制工作；
负责设计方案的招标及议标的组织工作；
根据可研报告中对产品的定位及成本要求编制开发项目的技术设计任务书并全程控制技术设计的质量和进度；
在综合考虑实际效果及性价比的情况下对建筑材料及设备进行审批；
开发项目的产品研发
掌握公司计划进入地区房地产设计发展的最新动态，定期组织相关设计人员进行参观、学习、交流等活动；
负责相关新材料、新技术、新工艺的搜集及推广应用工作；
负责搜集整理设计方面的工程通用规范及常规作法。
总结万通产品的共性特点及成功经验并研究其在设计中的通用性。
配合项目公司进行施工过程（主要是建筑的内外装饰及环境施工）的管理
负责组织各阶段图纸的内部审核及设计交底工作，参与项目的图纸会审工作；
负责解决施工过程中出现的设计问题。
协助驻现场设计师检查施工图纸的实施情况，解决设计问题。
深入施工现场，配合驻现场建筑师做好环境施工的特殊效果的把关工作，
参与项目的验收
负责项目竣工验收开始至入伙前的设计整改工作
设计变更的审批

开工前：
负责对涉及开发项目的概念设计、规划设计招投标（规划、单体、装修、绿化景观）及施工图设计的组织和审查.
开工后：
负责审查和协调项目建筑功能、立面、景观、形象、装修效果控制等的设计变更及管理；
负责卖场的重点跟踪、样板房施工的效果审验及优化、售楼处及环境施工的效果审验及优化、精装表面工艺的质量审查；
负责为解决现场技术问题提供原则性意见；
负责设计变更、重大变更直接协调设计院解决，做好变更原因、必要性及最终变更意见决策.
建筑成本的宏观控制
负责从设计角度控制项目成本并建立相应设计成本控制体系；
从材料及设备的选择上控制项目成本；

建筑材料及设备的审批
配合设计师负责主要装饰材料、设备选型的审批工作；
负责装修样板间的审批工作；

四、管理工作程序
设计单位选择方法
职责
按照项目发展的要求，对设计单位进行选择、评估和控制，以保证设计单位的设计能力和成果满足项目发展的要求职
程序
产品管理中心各建筑师应经常性收集各类设计单位信息，掌握各专业设计单位的基本情况，建立设计单位资料库；
产品管理中心根据开发项目的特点和设计公司的专业特长选择入围设计单位，在征询入围设计单位意向后发出设计招标函;
在收齐入围设计单位在规定期限内的回复函后，根据设计公司所能提供的服务质量及设计费用等因素确定入选的设计单位；
设计过程的管理
设计部建筑师根据项目发展计划编制项目设计工作计划，控制中标设计单位工作进度；
当方案设计需进行修改时，设计部项目建筑师负责将方案评审的修改意见反馈给设计单位，并对方案修改的过程进行跟踪，完成后将修改的方案报主管领导审批；
施工图设计；
设计部项目建筑师安排设计单位进行施工图的设计，向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成；
如项目方案设计单位及施工图设计分别由两家设计单位负责设计，则由设计管理部经理会同项目建筑师安排两家设计单位进行设计交底，避免出现设计工作中的缺项或漏项；
项目施工过程中，项目建筑师负责与设计单位保持密切联系，具体工作主要为：
根据项目发展的实际需要，向设计单位提出设计修改要求与建议；
审核设计单位的修改通知，确保设计修改符合项目发展的要求，并对设计更改实时控制。避免设计单位直接发函施工单位进行更改，从而导致设计失控；
组织设计单位从设计角度做好项目成本的控制工作。

设计变更管理办法
设计变更均采用书面的形式；
设计变更书面形式为设计变更审核单；
设计变更审核单由驻现场建筑师发出，产品管理中心审批答复；
设计变更审核单主要用于下述修改工作：
施工图错误导致难以施工需进行的修改；
业主买楼提出要求需进行的修改；
设计单位提供的修改通知单需进行的修改；
发现现场施工错误需进行的修改；
样板施工效果不佳需修改或更换样板；
施工单位或地盘对施工图设计理解表示不清，需进一步明确的；
对施工图内的施工作法及材料使用有异议的，结合实际情况提出更好的施工方案的。
设计变更的分类:分为现场变更和技术变更两类：
现场变更：凡由施