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（Ⅱ）酒店式商务公寓典型个案分析南方国际中国管理资讯网南方国际主要客户群：

据向中原同事了解，该项目的主要客户群主要为自用和投资两大类，但以投资类为主。

自用型：
周边小公司，如广告、外贸公司；
也有个别大公司一次性购买10-20套及两层以上的；
各种公司驻深办事处；
个别当酒店式公寓居家的个人；

投资类：
海归外籍人士；
看好会展经济前景的投资者。
小结：南方国际绝大部分样板房采用的是商务办公装饰，有意将客户向商务类型上引导，而其热销在一定程度上也反映出复合型商务地产的需求旺盛。会展经济的支撑对其销售有一定促进作用。小结四、综合比较五、我们的开发方向方向总结从市场的全面分析可确定本项目开发方向为：酒店式公寓
酒店式公寓是目前CBD的空白产品，为了更贴近市场需要，建议采取酒店式公寓（偏居住）开发，不采用商务公寓（偏SOHO）的形式。
具体怎样规划和操作，请见下文——营销操作总纲第二部分：项目定位项目定位项目指标SWOT分析物业定位产品定位户型划分户型划分户型划分酒店会所配套6层会所六星级
SPA享受酒店服务台屋顶泛会所星际按摩泳池空
中
花
园公共部分大堂入口住户大堂电梯电梯厅公共走廊客户定位客户分析客户分析客户分析客户分析（自用）客户分析（自用）客户分析（自用）客户分析（投资）价格定位价格定位价值提升第三部分形象及销售推广项目的形象建立
形象包装
销售营销节点及推广
我们的思考从这个城市的发展模式谈起：——值得借鉴的“大都市模式”深圳的城市定位：区域性国际大都市纽约的特点其次：纽约是繁华的
这种繁华首先体现在一幢幢高耸入云的高层建筑中，它们是那样的高不可攀，以至于所有的人在它们的脚下都显得是那么的渺小。但是在这里，它们中间的哪一幢也不能真正地傲视群雄，因为大家都是高耸入云的大家伙，相互聚集在一起，密集地聚集在一起，向你自信地展示着这个都市里的财富，和这个由财富堆成的都市！
这种繁华还表现在它是一个高度聚集财富的地方。从华尔街的大铜牛，到第五大道的豪华橱窗，从上东区的高档住宅，到时代广场的各色霓虹灯光，在纽约的各个地方，你都能感觉到一种财富的涌动。这真的是一个用金钱堆积起来的都市，一个你能感觉到金钱价值的地方。
这种繁华又表现在这是一个高度开放的大都市，这种开放在她的都市人群中有着充分的体现。你走在街上，同时看到亚洲人、非洲人、欧洲人、北美洲人、南美洲人，从西方的传教士，到非洲的黑人贵族，都同时在这里出现，在这里碰撞。无论你是从哪里来的人，走在纽约的大街上，你的心情一定是轻松的，因为没有人看得出你是外国人。再次：纽约又是文化的
纽约是如此完美地让金钱和文化统一在了一起。真的像有位城市学家所说的那样，文明其实是大都市的产物，纽约创造了百老汇的歌舞剧，纽约创造了ＳＯＨＯ艺术区，纽约创造了全美规模最大的私立纽约大学。纽约创造了一幢幢堪称精品的高层建筑杰作，并且由此诞生了一大批像雅马萨奇这样的建筑大师，而且纽约也创造了上东区里以大都会美术馆为代表的一系列博物馆与美术馆，这些美术馆还捧红了原本在欧洲的印象主义画派。
还有：纽约又是人性的
高楼林立的大都市，绝对不是许多人所说的那种漠视人性的地方。相反，由于这个大都市中聚集了足够的财富，所以，她就能请得起最好的建筑师和规划师，来按照人性化的方法，精心推敲她的城市结构与建筑形态。她的多数高层建筑底下，在其近人的尺度方面，都做了非常精心的设计。无论是花旗银行总部下面的下沉广场，还是ＩＢＭ总部玻璃大厅中的一丛丛竹林，特别是以大尺度和大手笔建设的中央公园，都无一例外地展示着这个城市对于人性的尊重。财富绝对不是排斥人性的，任何资本家也不会笨到推走自己的客户。在纽约许多大的地产商开发的大型物业中，比如第五大道上的川普大厦，反而都有一种更为开放、更为人性的形式，伸开双臂来迎接它的客人。
事实上，作为一个大都市而言，她们都反映了人性中作为聚集的需要——作为一种社会性动物的人，他们的本性是聚集，而不是离散。所以，作为人类生活载体的城市之营造，我们应当研究的不是讨论要不要聚集，而是应当讨论如何有效地聚集、健康地聚集。所以，当城市的人口数量多到一定程度，或者说当这个大都市大到一定程度，它们之间作为一种聚集形态的相同性，就远远大过它们相互之间的地域性差异。从这种意义上讲，纽约、东京、香港、上海，还有北京和巴黎，以及发展中的深圳，都是非常类似的。纽约、曼哈顿、上东区三者之间的关系：