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当前房地产“虚热”的理论与实证分析
随着我国经济的飞速发展和城市化进程的加快，房地产行业一直是中国经济的主要支柱之一。在过去的几年中，房地产市场经历了一波又一波的热潮，并且这种“虚热”现象越来越明显。本文将就当前房地产“虚热”的理论与实证分析进行探讨。
一、理论分析
1、房价与基本面的关系
按照常识，房价与基本面应该是密切相关的。基本面包括供求关系、收入水平、金融政策等等。但是在现实当中往往会出现这样的情况，房价远远高于其基本面的合理价值，这种情况被称为“虚热”，即房价的高涨不是由基本面所引起的，而是由透明度不足、供求失衡或投资炒作引起的。
2、增量需求与存量资产
在市场经济体制下，资产的总量就是由两个部分组成的，即新增资产和存量资产。在房地产市场中，新增资产通常是指新建的房屋，而存量资产则是指市场上已经存在的房屋。在市场需求旺盛的情况下，增量需求通常可以满足，但是对于存量资产的稀缺性却无法解决。而由于房屋供给是有限的，投机和炒作的行为就能够利用这种局面，进一步推高房地产价格。
3、金融杠杆的作用
金融杠杆是指借助一定的资金，提高投资收益率的一种方法。在房地产市场中，金融杠杆的作用尤其突出。投资者不需要花费太多的资本就可以进行房地产投资，通过借贷来扩大投资规模，从而实现资产负债表的最优化。但是当市场下滑时，借贷追求高收益的投资者就会出现逐鹿现象，从而进一步恶化房价的波动。
二、实证分析
1、供求关系不够平衡
随着我国经济的发展，越来越多的人涌向了一线城市，导致了房屋供需关系的失衡。在供给方面，规划、招拍挂和建设流程往往会出现瓶颈，从而难以及时满足市场需求。而在需求方面，因为人口聚集导致的房屋需求增加，投资和炒作的预期也在上涨。
2、投机与炒作加剧
近年来，很多地产商和房地产中介机构在房屋交易上耍起了花招，利用各种方式满足投机者的需求，例如擅自上调房价、自主设定交易规则、扩大投机者的融资等。这些行为让投机者看到了利润的机会，从而进一步推高了房地产市场价格。
3、金融杠杆的剧增
随着金融创新的加速发展，以房地产为标的的金融业务也不断创新。银行开办了不少与房地产抵押有关的新产品，例如房抵贷、按揭商贷等。而这些产品的火爆销售，也促成了房地产泡沫的增大。
三、结论
随着我国经济的增速逐渐减缓，房地产市场的“虚热”问题也逐渐突显。虚热现象的背后其实隐藏着很多不利因素，包括供求关系失衡、投机炒作加剧和金融杠杆的剧增等等。但是对于现阶段的房地产市场而言，需要重新思考和探讨如何让房价回归基本面，从而为房地产市场的稳健发展奠定良好的基础。