中原-东莞超高层台商大厦项目定位推广提案-8-8讲课教案.ppt

台商大厦项目沟通方案致：东莞金茂建造开发有限公司项目定位
形象定位
客户定位
项目突破口
营销推广台商大厦到底是怎样的一个项目？
如何进行该项目的思考和定位？
广州中信广场（８０层）上海金茂大厦（８８层）香港国际金融中心（８８层）它们的共同特征:
都是城市中排列位的超高层建筑
都被打造成了城市的标杆．
都是多种业态组合而成的综合体认识自己！６８层，２８９米高项目注定是东莞的标杆世界级区域标杆综合体物业项目定位
形象定位
客户定位
项目突破口
营销推广台商大厦是东莞第一高
台商大厦是城市综合体
台商大厦定位高端
……

说到中信广场，你自然而然会想到广州
说到地王大厦，你自然而然会想到深圳
说到金茂大厦，你自然而然会想到上海
说到双子星塔，你自然而然会想到马来西亚
……作为转型期的东莞，需要一些东西去诠释这个城市形象定位其它推广名建议推广语建议项目定位
形象定位
客户定位
项目突破口
营销推广台商、港商
世界500强企业
顶级CEO
驻莞各使馆项目定位
形象定位
客户定位
项目突破
营销推广罕见：它在单栋建筑上聚集了HOPSCA所有的物业形态，十分不纯粹；

前无古人：市场上存在的城市综合体各业态一般分布在几栋建筑体上，运营上暂无借鉴。

对于这样一个综合体
我们即兴奋，又担忧
兴奋于它的贵族血统
担忧于它的与众不同业态写字楼和SOHO的办公面积占整个地上建面的50.15％，
商业占地上总建面的14.69%，办公物业和商业是项
目发展的重点；
写字楼是最可能快速回笼资金，降低开发风险的业态。以写字楼为突破口，实现项目各业态协调发展如何进行写字楼的突破？写字楼客户定位案例参考重要客户
具有发展潜力的中小型企业，如贸易、咨询类行业。写字楼产品建议写字楼产品聚焦点研究：
中原二级市场写字楼成交客户与来访客户
中原三级市场工商铺部成交客户
中原会会员
……信息来源中原研究中心的监测数据外立面我们的出发点对写字楼而言——
面积分割直接影响进驻物业公司档次的高低，流动性的大小及该物业后期的管理,因而也明确了目标客群的方向。内部原则——
核心筒通道位置对于企业形象展示面及标识性的提升作用
人流动线的便利性
柱、梁的排布，避免梁柱对空间使用的影响AA当前市场现状：
东莞写字楼单位面积分割以100-250㎡的面积段为主，07年市场单位平均面积为188㎡，其中161-500㎡占55.8%；28－36层台商、港商企业
25－27层各机构驻莞办事处
16－24层以行业进行分类，初步分三大类：
22－24层电子、科技、贸易、物流、信息大型企业
19－21层保险、金融、证券、法律大型企业
16－18层咨询、装饰等中型企业
6－15层，投资客，各大中小型企业。（投资客由本项目统一招租客，租客入租有一定要求）
每层或每两层设置一个
私人管家，为客户及时
解决各种问题及需求电梯厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植物）增加空间的通透感公共走道的装修也是影响写字楼档次的重要因素。干净、整洁、档次高的公共卫生间是体现写字楼形象的重要空间建议灯光工程的设计方面最大化表现本项目标杆建筑的特殊性，提升本项目与东莞城区其他高层建筑体的差异化，提升识别性。
结合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出项目LOGO、名称等增加项目的展示性；
增添楼宇电子显示屏；
投入使用后，夜景也可成为项目的独有特色，增加项目的展示性，同时亦可通过电子显示屏增收利润。写字楼入口处采用外延式顶棚，结合大堂，显示气派与大度要点：
独特的雕塑和外部广告位
广场标识齐备、清晰，可考虑利用项目未来LOGO作地面铺装或小品装饰
灯光设计兼顾照明、装饰、城市景观停车场建议写字楼装修建议其他业态建议住宅的客户是这样一群人：台港企业家、CEO、珠宝商人、驻莞大使、名人……CEO空中官邸面积建议可采取组合式户型，充分考虑住宅
的商务会客功能六星级酒店服务视频办公系统电梯：电梯内部装修必须到位，建议适当提高轿厢尺寸，体现人性化需求；

智能化：完全参照五星级酒店对于智能化配备的要求，以保证项目档次；

公共装修：以五星级酒店的档次来进行公共部分的装修；

套房装修：邀请著名设计师设计交楼标准，并选用进口国际品牌的用材，提升项目整体档次。其他业态建议从整个项目来看，在功能上与其他业态是一种相互依存、价值互补的关系，建议主要补充写字楼商务办公的需求,同时满足部分商务人士的居住需求,从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的HOPSCA；

该产品9-12层层高为6米，户型可以创新。SOLO=soho+loft【SOLO产品特征】他们属于——最富发展潜力的创意产业及其配套服务产业等【目标客户初步定位】A1+B1装修建议其他业态建议会所位于65-68层，共四层，建筑面积为6142平方米。最大优势:

高端的会所能提高