国八条—西安教学教案.ppt

新聚仁市场政策提报
新聚仁机构2011.02提报内容新国八条政策出台背景房价持续上涨连续的政策调控效果不明显宏观市场研判全球经济形势在2011年的不确定性比2010年少，实体经济整体在复苏的轨迹运行
主要经济体继续巩固他们的复苏进程，但新兴市场经济在资产泡沫阴影下趋向政策紧缩
外围经济相对稳定，我国经济将改变经济危机时期的相对宽松的货币政策，货币政策将收紧我国经济流动性以及货币政策自2006年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升的其中原因；

我们的相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高的相关性，银行新增信贷对房价增长亦具有效的解析能力；

经过2009年9.6万亿的新增信贷后，2010年新增信贷全年总额预计也在7.5亿之上。目前大部分机构预测2011年新增贷款量讲明显放缓我国经济发展的影响重点政策解读重点条款如下：加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。市场影响双轨制的市场影响力政策解读《重点条款二房产税市场影响房产税试点目的房产税的市场影响力政策解读《重点条款三限购令限购令《全国各城市限购令限购令《市场影响限购令《市场影响限购令《短期政策限购令的市场影响力核心政策对于市场影响的汇总政策对于西安市场影响西安限购令一季度末公布房价控制目标：
《通知》要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。我市的《通知》亦明确，积极采取措施，稳控房价，一季度末，市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。

大力发展公租房：
《通知》要求，各区县和部门、开发区要加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）的目标任务。
大力发展公共租赁住房，鼓励机构投资者投资经营公共租赁住房，引导产业园区和大中型企业等建设公共租赁住房，合理确定租金水平，加强管理，健全准入退出机制。

购房不足五年转手全额征税:
对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收个人转让住房营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，确保政策执行到位。
实行差别化土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行清算和稽查。认真落实现行税费优惠政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。增加限价商品住房用地:
要切实落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。
进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。要积极增加限价商品住房用地计划供应量。

两年不开工建房土地要收回:
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

加快个人住房信息系统建设:
进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对没有严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。《通知》要求公安、民政、人力社保等部门配合做好购房资格审查工作。

调控不力市府将约谈一把手:
对于出现新建住房价格过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价、住房保障年度目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区县、部门