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农村房屋拆迁补偿纠纷代理词

尊敬的审判长、审判员以及人民陪审员：广东国鼎律师事务所受原告***的委托，并指派本律师作为其代理人参与本案诉讼，现结合事实和法律发表如下代理意见。一、被告既非拆迁房屋权属登记人，也非某合作经济社的村民，其不属于拆迁房屋补偿和回迁安置的对象。(一)根据广州市国土资源和房屋管理局核发的穗集地证字第*号《集体土地房产证》记载，原告是***房屋的所有权人，而非被告***。依据20XX年12月19日广州市国土资源和房屋管理局、广州市建设委员会印发的《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》第三条第一款规定：“本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人”，20XX年8月21日某合作经济社制定的《某合作经济社城中村改造补偿安置方案》第二条第一款规定：“本方案所称的被改造房屋权属人，是指本方案第一条所述的某合作经济社城中村改造范围内被改造房屋产权所有人”，第三款规定：“本方案所称的合法产权证明，是指村镇宅基地证、集体土地房产证、国有土地房产证。必要时需出具某房管局查册证明为依据”，被告***没有案涉房屋的合法产权证明，不是被拆迁房屋产权所有权人，其不属于拆迁补偿和回迁安置的对象。(二)被告户籍资料显示，被告***是广东省某市某县人，非某合作经济社的村民，根据《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》第三条第二款规定：“本规定所称本村村民是指农村(居委)现有集体经济组织成员以及经县级人民政府批准回本村定居的原本村村民”，《某合作经济社城中村改造补偿安置方案》第三条规定：“本方案的城中村改造补偿和回迁安置对象，必须符合以下条件之一第一款、某合作经济社的本土村民、居民，并在该合作经济社内拥有房屋的被改造房屋权属人”，被告***不是某合作经济社村民，又不是案涉房屋的产权人，其不是本次拆迁补偿和回迁安置对象。二、被告主张与原告签订《合作建房协议》并实际履行，其是案涉房屋的实际产权人，应享有拆迁补偿款和回迁安置房没有事实和法律依据。(一)被告主张其与原告合作建房，建成房屋归其所有，不符合物权法定的原则。从被告提交的《合作建房协议》内容来看：“住房建成后，……B座的房产权、使用权属乙方所有并永久使用”，这是以约定方式取得房屋所有权，根据我国《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，案涉房屋的产权应以登记形式取得，被告称案涉房屋产权约定归其所有不具有法律效力。(二)被告与原告父亲姚荣汉、弟弟姚建维、以及原告签订《合作建房协议书》违反强制性法律规范属于无效合同。《合作建房协议书》约定在分配给原告的农村宅基地上，由被告出资建造房屋，并约定房屋建成后所有权、使用权归被告所有并永久使用，该约定实质上是对原告宅基地使用权的处分，是对农村集体土地的有偿转让。1、我国《土地管理法》(2004年修订)第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租作于非农业建设”;2、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)二“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。被告签订的《合作建房协议》违反了上述法律的强制性规定。依据我国《合同法》第五十二条规定，该《合作建房协议书》应属无效协议。该协议自始无效，对双方没有约束力，被告据此认为自己是拆迁房屋的所有权人，没有法律依据。(三)被告主张对案涉房屋占用、使用、管理和收益已达20多年，其是案涉房屋实际产权人，没有法律依据。如前所述，房屋产权以登记为准，原告是案涉房屋产权的唯一权属登记人，而且从被告提交的三张办理房产证的收费存单来看，被告早在2005年就已知道案涉房屋是登记在原告名下，但时至今日，被告从未对此登记提出过异议，或通过法律途径对该登记予以否认，因此，原告是案涉房屋合法产权人。另，房屋及其他不动产产权和使用期都是法定的，以产权登记为准，物权法定原则排斥意定。所有权是完全物权，必须具有占有、使用、收益、处分四项权能。所有权的占有、使用、收益权均可以和所有人分离为非所有人享有，但享有占有、使用、收益权并不代表享有所有权，本案被告占用、使用、管理出租案涉房屋时间再久，也不能说明其享有案涉房屋所有权。(四)《合作建房协议书》是关于合作建房的合同关系，与本案拆迁补偿安置权利的纠纷，不属于同一法律关系，与本案没有关联性。而且协议中并无关于案涉房屋被拆迁时，拆迁补偿和回迁安置权利归于被告的约定，被告主张其依照《合作建房协议》享有案涉房屋的拆迁补偿和回迁安置没有依据