土地拍卖中过户税费承担约定不明应如何处理？.doc

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土地拍卖中过户税费承担约定不明应如何处理？（老会计人的经验）
在土地拍卖交易中,转让方与拍卖人通常会事先对土地拍卖过程中及土地过户时的税费承担问题作出规定,并在拍卖公告、报名须知中预先公布的同时在成交确认书中予以确认.即便确有条款对此作出约定,仍会存在约定不明、存有歧义等问题.尤其在土地拍卖交易中,所涉及的土地增值税、增值税等税种金额巨大,更需要交易各方谨慎考量.笔者结合一起土地拍卖纠纷案件,就此问题进行简要分析.
一、案情简介
(一)涉案土地拍卖情况
位于湛江市人民大道中75号的104428号宗地使用权原属于湛江市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称”湛江市国资委”).2012年1月17日,广东某资产评估机构受湛江市国资委之托对该宗土地及地上附着物进行价值评估并作出资产评估报告,认定该宗土地的土地使用权及地上附着物的总价值为1.37亿元.
2012年7月18日,湛江市国资委委托湛江市国有资产产权交易中心(以下简称”市产权交易中心”)对该宗土地及地上附着物进行拍卖.湛江市国资委作为委托方、市产权交易中心作为受托方签订了《产权转让委托协议》.
2012年7月19日,市产权交易中心公布《公开竞价书》,其中说明了”中标人必须支付按国家规定应支付的产权过户税费和产权交易服务费”.
2012年8月15日,湛江恒基纺织实业有限公司(以下简称”恒基公司”)向市产权交易中心报名参加竞拍,并支付了竞价书中告知的保证金.
2012年8月22日,市产权交易中心举行拍卖会,恒基公司最终以1.37亿元的价格成功拍得该宗土地及地上附着物.
2012年9月5日,恒基公司与湛江市国资委签订了《转让合同书》,市产权交易中心作为交易见证人也在合同书上签字盖章,《转让合同书》载明”恒基公司必须支付在办理变更过户手续时按国家规定应支付的全部费用以及交易服务费和相关税费”.
2012年9月21日,市产权交易中心向恒基公司出具了《成交确认书》.
2012年10月19日,恒基公司依照约定向市产权交易中心汇付了部分价款和交易服务费.但恒基公司与湛江市国资委双方对该宗土地过户税费的缴纳主体产生争议,导致未能过户.
(二)双方就土地增值税的缴纳发生争议
恒基公司认为:涉案土地过户所应缴纳的土地增值税应当由湛江市国资委承担,《转让合同书》中所约定的”恒基公司必须支付在办理变更过户手续时按国家规定应支付的全部费用以及交易服务费和相关税费”是指恒基公司应当承担税法规定应当由恒基公司承担的税费,而不用承担湛江市国资委依照税法规定应当由其自己承担的税费;根据土地增值税的有关规定,湛江市国资委是土地增值税的纳税义务人;湛江市国资委应当尽快缴纳涉案土地过户的土地增值税,并协助办理土地过户手续.
湛江市国资委认为:转让合同书所约定的税费承担条款的意思是恒基公司应当承担土地过户的全部税费,包括湛江市国资委作为纳税义务人的土地增值税.因此,湛江市国资委拒绝缴纳该笔税款,拒绝为恒基公司办理过户登记手续.
(三)本案诉讼沿革
2014年12月3日,恒基公司以拍卖合同纠纷为诉由将湛江市国资委诉至湛江市赤坎区人民法院(以下简称”一审法院”).
一审法院经审理判决:(1)限湛江市国资委于判决发生法律效力之日起三十日内协助恒基公司办理本案宗地土地使用权的过户登记手续,过户税费及可能产生的滞纳金由双方按国家有关法律规定各自缴纳;(2)案件受理费由湛江市国资委承担.
湛江市国资委不服一审判决,向湛江市中级人民法院(以下简称”二审法院”)提起上诉.二审法院经审理判决驳回上诉,维持原判.
二、法院观点
(一)一审法院认为湛江市国资委应当自行承担土地增值税并协助恒基公司办理过户手续
1、协助办理土地过户登记是湛江市国资委应当履行的合同法义务
恒基公司与湛江市国资委签订的转让合同书是双方当事人的真实意思表示,没有违反国家有关法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,应得到遵照履行.合同订立后,恒基公司已按照市产权交易中心的要求支付了成交价款元和交易服务费,并根据我国有关税法的规定缴纳了应由买受方负担的相关税费.因此,湛江市国资委应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款”当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定协助恒基公司办理本案宗地土地使用权的产权过户登记手续.
2、《转让合同书》的过户税费条款属于约定不明,双方应各自承担各自税费
至于出卖方应负的过户税费缴纳问题,《转让合同书》虽然约定了”恒基公司必须支付在办理变更过户手续时按国家规定应支付的全部费用以及交易服务费和相关税费”这一条款,但合同约定的”全部”并未明确是一方或是双方的全部税费.即恒基公司