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企业取得不动产如何抵扣进项税额

问题
营改增后,企业取得的不动产,如果不专用于不得抵扣进项税额项目,可以抵扣进项税额.
根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定:
增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.
因此,企业财务人员基本确定:2016年5月1日后取得不动产,进项发票认证后,应该分两次计入进项税额进行抵扣.
这种理解对么?
答案
以上理解不对!
我们来仔细阅读一下15号公告:增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产......
大家必须关注到在会计制度上按固定资产核算这个定语,只有此类不动产,才需要分期抵扣的;如果取得在会计制度上不按固定资产核算的不动产,不需要进行分期抵扣,可以将认证的进项税额一次性计入抵扣.
什么是在会计制度上不按固定资产核算的不动产?投资性房地产属于会计制度上不按固定资产核算.
《企业会计准则第3号-投资性房地产》第二条规定:
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.
投资性房地产应当能够单独计量和出售.
企业取得符合投资性房地产特征的不动产,在会计处理上不计入固定资产,而是计入投资性房地产科目,此科目为一级科目.
但是,财务人员要注意的是:投资性房地产属于会计上的概念,根据15号公告,与增值税进项税额的抵扣有关;在所得税核算上,投资性房地产的出租收入,属于使用权的让渡收入;如果是处置收入,属于所有权的转让收入,虽然在会计核算中要把该收入计入其他业务收入,但在所得税汇算清缴时,要记入营业外收入-固定资产清理收入中,这个一定要分清.
结语
企业取得不动产,进项税额抵扣还真是个学问:
1、专用于不得抵扣项目的不动产,不可以抵扣进项税额;不专用于不得抵扣项目的不动产,可以全额抵扣进项税额;
2、企业营改增后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额需要分两年抵扣;在会计制度上不按固定资产核算的不动产,是不需要进行分期抵扣,可以将认证的进项税额一次性计入抵扣.

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！