以股权转让的方式转让房地产-你所不知道的法律风险(附解决方案).doc

以股权转让的方式转让房地产,你所不知道的法律风险(附解决方案)
导读:目前工业地产、商业地产交易中,由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高(需要缴纳的税费:增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等),而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税,涉及的税费相对来说要比房地产直接买卖要低很多.
因此,越来越多的公司是通过股权转让的方式转让房地产资产.然而有些标的公司并非是房地产项目公司,而是实体企业,以股权转让的方式转让房地产,往往产生诸多法律问题,为双方的交易埋下隐患,也是产生纠纷源泉.
本文今天简单的介绍房地产资产股权转让的一些法律问题,以及解决方案,供参考.
一、标的公司的其他资产权属的法律问题
作为股权的转让方来说转让公司的目的仅仅是转让公司的房地产资产为了避税,而不涉及其他资产(如标的公司的债权债务、固定资产、知识产权等).然而,在实际股权转让中,作为股权转让方往往只会注意公司的债权、固定资产,对于公司的知识产权却没有引起足够的重视.作为股权转让方来说,在完成股权转让后即丧失标的公司的股东权利,同时也丧失对标的公司的管理权,若在股权转让的同时没有对标的公司所有的债权、固定资产、知识产权(公司的注册商标、专利等专有技术)作出合理的安排,则这些财产权利仍然归标的公司所享有.
我们来看下面的一个案例:A公司(股东为B、C)在上海青浦工业园区拥有一幢价值4000万元的工业厂房,B、C通过股东会决议将上述工业地产转让,D公司拟购买上述工业厂房,由于上述工业地产直接买卖的方式A公司将缴纳500多万的税费,因此A公司的股东B、C提议拟通过股权转让的方式转让该工业厂房,同时愿意将交易价格降到3900万元,D公司欣然同意交易方案,双方表示本次交易中不涉及其他资产及公司的债务转让.在完成股权转让后,B、C依约归还了公司的债务及提走公司的其他设备,双方相安无事.过了数日B、C注册了新公司E,仍然生产以前的产品,无意中D公司发现E公司生产的产品为专利产品,而专利权人为A公司.于是A公司随即起诉E公司要求停止侵权行为,并赔偿经济损失.很显然,在本案中E公司的侵权行为成立,虽然E公司在答辩时称该公司的股东B、C在转让A公司的股权时没有转让公司的专利,因此,该专利权应该归B、C所有,但是法院最终还是支持了A公司的诉讼请求,判令E公司立即停止生产A公司的专利产品,并赔偿经济损失.B、C原以为是双方共赢的交易,最终以自己受到惨重损失为代价完成了这笔交易.
很显然在上述案例中,B、C没有明白股权与企业法人的财产各自独立,分属两个不同的主体.而股权转让合同转让的标的物是股东的股权,而非标的公司的法人财产.《公司法》第三条明文规定”公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权.公司以其全部财产对公司的债务承担责任,股东仅以出资额为限对公司承担责任”.也就是说在上述案例中的专利权是完全属于A公司的财产,因此,作为股东来说在《股权转让协议》中是原则上不能对公司债权、固定资产、知识产权作出相应约定,除非在股权转让合同签署之前进行技术处理.否则,即便标的公司在股权转让协议上签字,也应视为分红,应按照公允价值依法缴纳相应所得税.
二、股权受让人法律风险
以受让标的公司股权的方式受让房地产,作为股权受让方应该聘请专业的律师进行严格的尽职调查,评估标的公司潜在的债权债务及商业风险,但是无论是何等专业的律师,何等专业的尽职调查,都不可避免的是在转让方在不实陈述的背后对外担保问题,这些担保责任无论怎样都会由标的公司首先来对外承担责任,而作为只想收购房地产资产的企业来说,在受让标的公司的股权后不得不对外承担法律风险,因此,作为通过股权转让的方式来受让标的公司房地产资产,作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险.
我们来看下面一个案例:A公司拟将自己的工业厂房以2600万转让给B公司,所有的交易税费均由B公司承担,上述交易在经过税务机关核税后,各项税费总计达到320万元,于是B公司随向A公司建议通过收购A公司的股权方式完成转让,A公司的股东接受了B公司的提议,双方顺利完成了交易.但是在一年后,C银行突然起诉A公司要求其承担D公司一笔1000万元的借款担保责任,此时D公司已经资不抵债,进入破产程序.最终法院判决A公司承担相应的担保责任,A公司不得不替D公司归还银行贷款.而白白为这笔交易多花1000万元.
三、解决方案
基于上述风险,对于交易双方来说可以采取以下方式:
1、在股权转让前让标的完成其他资产剥离,使标的公司仅剩下房地产资产和货币资产或负债,其中尤其需要注意的是标的公司依法享有的债权,应通过债权转让的方式完成剥离工作;
2、通过公司分立的方式,使拟转让的标的公司仅剩下房地产资产.将标的公司分立为