拆迁补偿合同中的涉税风险管控.doc

拆迁补偿合同中的涉税风险管控

拆迁补偿合同是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。拆迁补偿安置协议是一种双方有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。实践中,拆迁补偿合同中的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。在税收征管实践中,拆迁补偿合同主要涉及到营业税、个人所得税、土地增值税和企业所得税等税收，对其进行税收风险管控非常重要。
一、拆迁补偿合同中的营业税风险及管控
（一）拆迁补偿合同中作价补偿的营业税风险分析拆迁补偿合同中作价补偿的营业税风险主要体现三方面：一是被拆迁人获得的政策性拆迁补偿款，如果相关法律手续不全，则要申报缴纳营业税；如果符合一定的法律手续，则被拆迁人获得的拆迁补偿款不征营业税。二是被拆迁人获得商业性拆迁补偿收入没有申报缴纳营业税；三是政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税的风险。具体论述如下：
1、被拆迁人获得拆迁补偿款的营业税风险:政策性拆迁补偿收入不履行一定的法律手续而被征营业税；商业性拆迁补偿收入没有申报营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）第一条规定：“中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”根据该规定，被拆迁人获得拆迁补偿款是否构成转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为？如果是，则要申报缴纳营业税；如果不是，则不申报缴纳营业税。要回答这个问题，必须不拆迁区分为政策性拆迁和商业性拆迁，如果是政策性拆迁（政策性拆迁是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因使企业拆迁），则被拆迁人获得拆迁补偿款不是有偿转让土地和房屋的行为，被拆迁人获得的拆迁补偿款不申报缴纳营业税；如果是商业性拆迁（商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等），则被拆迁人获得的拆迁补偿款要申报缴纳营业税。
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”
《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》(国税函[2007]969号)规定：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者，根据《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费，不征收营业税。
基于以上分析，如果被拆迁人的土地使用权被政府收回或因政府城市规划、基础设施建设等原因发生的政策性拆迁而获得的拆迁补偿款，则不缴纳营业税，但被拆迁人必须向当地税务部门提供当地政府的拆迁公告和出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，否则不可以享受拆迁补偿款不征营业税的税收优惠政策。如果是商业性拆迁行为，被拆迁人获得的拆迁补偿收入必须申报缴纳营业税。
2、政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费的营业税风险《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税