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出租开发产品的两种不同财税处理比较

房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。
例如，甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2005年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1500万元，甲公司将该房产出租给乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2500万元。租期届满，甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为33%（不考虑房产残值、营业税金及附加）。（注：国税发[2006]31号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。）
一、转为出租开发产品核算
1.出租期间会计利润
租金收入：360万元；
摊销成本：1500÷20x3=225万元；
会计利润：360－225=135万元。
2.出租期间应纳税所得额
根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为118.8万元（360x33%）。
3.租期届满时出售
甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面成本余值为1275万元（1500－225），会计利润为1725万元（3000-1275），已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1500万元，应交所得税为495万元。
从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为613.8万元（118.8＋495）。
二、转作固定资产核算
1.出租期间会计利润
同上。
2.出租期间应纳税所得额
根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。
开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元（2500－1500）。因开发产品已转为固定资产，按税法规定，其计税成本为2500万元，增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元（1000÷20x3）应调减应纳税所得额。
应纳税所得额：135＋1000－150＝985万元；
应交所得税：985x33%＝325.05万元。
3.租期届满时出售
甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面固定资产净值为1275万元（1500－225），因此，会计利润为1725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元（1000-150）应调减当年应纳税所得额。
因此，应纳税所得额为1725－850=875万元，应交所得税为875x33%=288.75万元。
从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为613.8万元（325.05＋288.75）。
通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从年度现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！