个人出租房屋-一次性预收两年租金-是否可以享受免征增值税优惠？.doc

个人出租房屋，一次性预收两年租金，是否可以享受免征增值税优惠？

个人出租房屋，一次性预收两年租金，如果符合条件，可以享受免征增值税优惠。
根据国家税务总局公告2014年第57号规定，增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元(含3万元)的，免征增值税。其中，以1个季度为纳税期限的增值税小规模纳税人，季度销售额不超过9万元的，免征增值税。
国家税务总局公告2016年第53号第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
根据以上规定，个人出租房屋，一次性预收两年租金，可以在相应租期24个月内平均分摊，如果月营业额不超过3万元（含3万元），则可以享受免征增值税的优惠政策。
值得注意的是：
1、月营业额3万元是指不含税价。不如租金30900元，其不含税价=30900/(1+3%)=30000元；
2，享受免增值税优惠政策，只能开具增值税普通发票；
3、税总函〔2016〕145号的规定：“其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。”因此，如果放弃免增值税，则可以开具增值税专用发票。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！