浅谈房地产企业关于拆迁补偿的会计和税务处理.doc

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浅谈房地产企业关于拆迁补偿的会计和税务处理【会计实务经验之谈】
近来接到许多朋友在咨询拆迁补偿如何进行账务处理和纳税处理的问题，现就房地产开发企业针对拆迁补偿的会计和税务处理作如下浅谈：
房地产企业的拆迁补偿形式分为以下两种：一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，即以房还房的形式。
一、货币补偿：
会计处理：以实际支付的金额作为拆迁补偿费的成本计入开发成本。需要根据相关的拆迁补偿协议、发票、付款凭证及相关的补偿标准政策文件作为依据：
借：开发成本-土地征用-拆迁成本
贷：银行存款
税收政策衔接：各个地区对被拆迁户进行了不同的税收优惠政策，具体执行当地税收优惠政策。
1、国家税务总局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》国税函发[1997]087号文件，在批复辽宁省地方税务局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》（辽地税个［1996］311号）意见，作出如下规定：1、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产--其它土地附着物”税目征收营业税。2、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其它补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。
2、销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。销售其它土地附着物，是指有偿转让其它土地附着物的所有权的行为。其它土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其它附着于土地的不动产。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。故拆迁补偿需要由被拆迁户开具相关发票进入成本（此条由于大部分被拆迁户为个人，一般情况下无法开具发票，可以申请税务局代开，需要与当地主管税务机关沟通其他形式的收据是否可以扣除）。
二、安置房屋补偿
会计处理：如果以安置房屋作为补偿方式，则被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
按补偿房屋的公允价值达成协议时：
借：开发成本-土地征用-拆迁成本
贷：应付账款—拆迁补偿费（某某）（按房屋的公允价值计算）
交房时确认此部分的收入：
借：应付账款—拆迁补偿费（某某）
贷：主营业务收入（按房屋的公允价值计算）
计提税金时：
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金-应交土地增值税
应交税金-应交营业税及附加
结转成本时：
借：主营业务成本
贷：开发产品
税收政策衔接：房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。各个地区对被拆迁户进行了不同的税收优惠政策，具体执行当地税收优惠政策。
（一）营业税的处理
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
1、纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
2、计税依据
根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）及国税函〔2007〕768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。
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