营改增对房地产业的有利不利影响.doc

营改增对房地产业的有利不利影响

营改增是国家供给侧结构性改革的一项重要内容，为深入了解营改增对房地产业的影响，将行业税负只减不增和促进经济发展的改革意图落实到位，国家金库牡丹江市中心支库对27家房地产企业进行了调查。调查显示，营改增后，房地产业整体税负下降明显，符合改革的预期目标，有助于房地产去库存，倒逼行业实行精细化管理，但同时带来了经营、财务、发票等管理难度上升的新挑战，部分房地产企业实际税负上升。
主要影响
（一）经营管理难度上升。调查问卷显示，认为营改增对经营管理影响较大的房地产企业占44.4%，影响较小的占33.3%，没有影响的占22.2%。缴纳营业税时，税收元素相对固定，经营管理工作比较单一，营改增后税收元素因人员素质不一样存在可变可控的特点，经营管理难度上升。一是产品定价难度上升。营改增后颠覆了以前的产品定价模式，增值税实行价外税，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整，执行新的定价标准，对房地产企业的定价能力、定价方式提出了更高的要求。二是营销策略选择难度上升。营改增后，房地产业受视同销售范围有所扩大、混合销售税率不同等影响，营销方案需随之变化。如同为家具、家电类商品，随精装房一并销售的家具、家电类商品，按照混合销售的有关规定，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算，而房地产企业促销活动时赠送的家具、家电类商品，则按财税[2016]36号文件的有关规定视同销售货物，进项和销项税额都适用17%的税率，可见营销策略不同，最终的纳税金额就不同，这里面是有账可算的，高水准的营销策略能使企业更多获利，因此需要提高营销水平。
（二）营业收入和营业成本双降。调查问卷显示，55.6%的房地产企业营业收入下降，主要是营改增前房地产业征收营业税以应税营业收入为计税依据，营改增后税金由价内税转变为价外税，以不含税营业收入为计税依据，不含税价格比含税价格下降9.9%，仅为原来的90.1%，导致营业收入下降。如某房地产企业，6月份营业收入实现6994万元，营改增后不含税营业收入为6301万元，下降693万元。房地产业的成本主要是土地成本、建筑安装成本、财务成本及其他各类供应成本，营改增后，根据财税[2016]36号文件的有关规定，土地成本、建筑安装成本符合一定条件可以抵扣，加之营业成本需要价税分离，有部分可以抵扣的税务成本，剔除后总体成本下降。如房地产企业的土地成本占到全部成本的30%-40%，是开发成本中最大的一块，营改增后这部分可以扣除对房地产企业是重大利好；再如某房地产一般纳税人企业，5-7月份营业成本715万元，营改增后不含税营业成本644万元，再扣除可以抵扣的进项税额2万元，成本为642万元，下降73万元。
（三）纳税人计税方法不同税赋增减不一。从被调查房地产企业情况看，总体税赋下降。被调查房地产企业5-7月缴纳增值税929万元，如未营改增应缴纳营业税1060万元，营改增后少缴税131万元，总体税赋为6.8%，比1-4月税负下降0.7个百分点。小规模纳税人与简易征收方式缴税的一般纳税人多数税负下降；一般计税方式缴税的一般纳税人五成税赋增加。
（四）财务核算难度加大。调查问卷显示，51.9%的房地产企业认为财务核算难度上升，包括会计核算更加复杂、财务报表发生变化、税务筹划难度提升等。
（五）发票管理难度加大。调查问卷显示，63%的房地产企业认为营改增后发票管理难度上升。表现为增值税专用发票办理程序复杂，领取、填开、作废、遗失等的处理方法均与普通发票有很大区别，办理不正确，可能导致核算错误，甚至承担法律责任。如某企业反映，发票遗失需要到税务机构进行现场备案和处理，比较麻烦。另外，增值税专用发票需要进行真伪认证，认证方式有网上认证和到办税服务厅现场认证两种，由于网上认证对办税人员的素质要求较高以及年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，目前办税人员多选择到办税服务厅认证的方式，办理效率较低。
对策建议
（一）调整企业经营管理模式，主动适应营改增。一是对产品和服务实施精细化管理。具体地说，就是对产品和服务的管理进行细分，特别是将兼营的产品和服务分门别类细分出来，使其能按照对应的税率征税，避免因管理粗放而从高征税的情况发生。二是科学制定营销策略。营销方案的制定过程中，应更加注重营改增后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。三是提高产品定价水平。在不违法不违规的情况下，房地产企业要以自身纳税最小化为目标，科学组合各类产品进行定价，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求。房地产业无论是购进还是售出，涉及的产品门类都很多，不同产品适用税率不同，抵扣要求也各不相同，