房地产企业税务稽查案例分析税务筹划.doc

房地产企业税务稽查案例分析税务筹划

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
营业税：
企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税：
建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。
因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。
一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：
（1）在建项目整体转让
（1）合理分解租金收入
（2）变房屋出租为对外投资
（3）分解商品房销售价格
（4）变房屋出租为承包业务
（5）合作建房的纳税筹划
[例1]在建项目整体转让的税收筹划
某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。
出售方选择方案1
直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：
营业税金及附加：6000x5.5%=330万元
土地增值税：A企业取得转让收入6000万元
减：已发生在建工程成本3500万元
减：加计扣除3500x20%=700万元
减：营业税金及附加330万元
增值额：1470万元
增值率：1470÷3500=42%
土地增值税：1470x30%=441万元
企业所得税：（6000-3500-330-441）x33%=570.57万元
出售方选择方案2
转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。
在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。
企业所得税：（6000-3500）x20%=500万元
股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
营业税土地增值税企业所得税合计
方案1330万元441万元570.57万元1341.57万元
方案200500万元500万元
比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。
假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？
收购方选择方案1
直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：
营业税：9000x5.5%=495万元
土地增值税：9000-7000-1400-495=105万元
105÷7000=1.5%
105x30%=31.5万元
企业所得税：（9000-7000-495-31.5）x33%=486.26万元
收购方选择方案2
B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：
营业税：9000x5.5%=495万元
土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。
土地增值税：（9000-4500-4500x20%）x40%=1242万元
企业所得税；（9000-4500-495-1242）x33%=911.79万元
营业税土地增值税企业所得税合计
方案1495万元31.5万元486.26万元1012.76万元
方案2495万元1242万元911.79万元2648.79万元
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