子女继承房地产-契税缴纳有讲究.doc

子女继承房地产契税缴纳有讲究

“前不久，我从父亲那里继承了一套房产，我的父亲现仍健在。在办理房产手续时，主管税务机关要求我缴纳契税，其依据是国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）。这份文件规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。我是法定继承人，也要缴纳契税吗？”日前，湖北省十堰市市民张先生拨打市地税局12366纳税服务热线咨询。
其实不只是张先生，涉及房产的继承和赠与，其中的税费孰高孰低，具体的过户手续如何办理，都是许多人关心的问题。类似的问题，咨询员曾接到过不少。
比如，一位70多岁的王姓老太太几天前打来电话说，几个月前老伴离世，王老太太继承了老伴的房产，与唯一的儿子相依为命。后来，王老太太听身边人说，必须在离世前把房子转给儿子，否则在百年之后，她的儿子就要为这套房子支付“遗产税”。听到这一说法后，王老太太便向12366询问。
为了帮助纳税人掌握相关税收政策，咨询员结合税收政策和相关法律规定，进行了详细的解答。
房产无偿赠与行为、继承行为和遗赠行为在法律上是有一定区别的，对应的税收规定也是有差异的。房产继承，是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。一是继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生，这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。二是继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的人。《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
由此可见，对法定继承人继承的房产，不属于国税发〔2006〕144号文件规定的“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”的范围，应当按国税函〔2004〕1036号文件的规定免征契税。但对在生前就将房产权交给继承人的赠与行为以及将房产指定给法定继承人以外的单位或人的遗赠行为，应当征收契税。
对于文中提到的张先生，他接受的那套房产并不是继承得来的，而是其父亲的生前赠与，应该依法缴纳契税。至于王老太太，由于目前中国并没有开征遗产税，其身边人所说的“遗产税”只是谬传。该案例涉及的仍是房产赠与和房产继承问题。由于王老太太仅有儿子一个直系亲属，再没有其他亲人，因此，老太太百年之后，其儿子为其房屋产权的唯一法定继承人，该继承房产行为属于免征契税范畴，只需要到公证处办理继承公证，再到房屋管理局办理过户，交纳登记费、公证费等相关费用即可。而如果王老太太现在把自己的房产转到儿子名下的话，则属于房产赠与，根据税法规定，其儿子应缴纳契税。
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