个人无偿赠送他人房产的财税处理.doc

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个人无偿赠送他人房产的财税处理【会计实务经验之谈】
按照2009年1月1日起实施的《营业税条例实施细则》第五条第一款规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权也纳入其中。
但笔者也注意到，根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）文件的规定，符合继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况并提交相关资料的，个人无偿赠与不动产，可免纳营业税。自2009年1月1日起执行的《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号），对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的情形作了如下限定：
（一）离婚财产分割；
（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
从上述规定可以看出，财税[2009]111号对免税的情形进行了限定，国税发[2006]144号文件的免税优惠条件就不适用了。
除了上述规定外，对于应税的其他情形，根据《营业税条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
第二十五条第三款规定纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
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