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房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式:一是增资扩股;二是发行债券;三是

利用经营性欠款;四是预售开发产品;五是向银行贷款.由于我国对企业通过发行股票、发

行债券这两种方式募集资金有严格的管理和要求,目前只有少数房地产开发企业能以这些

方式融资.而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利用关联企业资金等,其中由承建商垫

资获得资金有限且有政策限制.因此,在上述几种筹资形式中,预售开发产品、向银行贷款

及利用关联企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式.下面着重分析这几种常

见方式中存在的问题.

预售开发产品

1.预售开发产品未取得房屋预售许可证.

依据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发企业在预售商品房时必须取得国

土资源和房产管理局核发的《房地产预售许可证》,拥有此证的商品房才能预售.房地产开

发企业收取的预售楼款,必须是在取得预售许可证后收取,而且要签订房屋预售合同.

2.违规收取”诚意金”等认购款.

建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定,未取得商品房预售许

可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号

等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房.根据最新的规定,房地产开发企业

取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋.对取得预售许可证前、取得预售许可证十

日后且未签订房屋预售合同的收款,要注意是否存在违规收取”诚意金”等认购款的情况.
3.虚假认购,哄抬房价.

有的房地产开发企业为抬高房价,采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面.公司

借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段.

4.少收或未收售房款,通过关联公司虚挂往来.

有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收,但所代收的售楼款却不划转,仅在往来中挂

账反映.这种会计处理可能存在未收取或未完全收取售楼款,虚假确认销售收入的问题.

5.预收售楼款未按规定计缴税金.

按税法规定,房地产开发企业在预收售楼款项时就要计缴相关税金.在实际工作中,有的

房地产开发企业收取预收款时不按规定申报缴税;有的房地产开发企业则仅就收取的售房

款计缴相关税金,对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税;有的房地产开发企业为延迟

纳税,则将收取的销售款先在其他往来中挂账,尤其是混同在关联方的往来款项中.

6.内部职工低价购房未作纳税调整.

有的房地产开发企业,特别是国有房地产开发企业,对内部员工购房采用低于成本的价格

发售,但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整,漏缴相关税金.按照税法规

定,对这种价格明显偏低且无正当理由的销售,要按当月销售同类不动产的平均价格核定计

税.

7.预收账款未按规定及时结转销售收入.

在开发产品完工后,房地产开发企业应根据收款性质和销售方式,按照收入确认的原则,

合理地将预售楼款确认为收入.但有的房地产开发企业为延迟纳税,将已符合收入条件的预

收账款长期挂账,不及时结转收入.

向银行贷款及利用关联企业资金

1.以”零首付”“一成首付”等广告促销,虚假收取首付款.
所谓”零首付”“一成首付”,实际上是房地产开发企业与购房人共同造假,向银行套取

按揭资金的一种做法.这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时,合同中规定的首付

款比例是符合银行按揭规定的,但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议,约定

首付款分期或推迟在某一时间前交纳.因此,”零首付”“一成首付”其实是推迟或分期收

取首付款.这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账.

2.利用关联关系虚构房屋购建业务,逃避银行对房地产专项贷款的监管.

目前我国银行业监管部门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求,例如要求房地产开发

企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金;房地产开发企业借入的房地产贷款,

只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用等.银行对房地产专项贷款的发放,一般是

根据项目进度和进展,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,以防止贷款挪作他用.

一些房地产开发企业为逃避贷款行监管,自由使用借入资金,往往会利用关联企业虚构房屋

购建业务,如先将借入资金从贷款账户转入关联企业,然后再将资金从关联企业转入自己的

另一结算账户.

3.利用”内部按揭”筹资,销售款未按规定缴税.

有的房地产开发企业为筹集资金,以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款,但

公司另与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司.”内部按揭”中房屋销售具体

操作与真正销售一样,只是首期房款及每月还本付息由公司出资.在账务处理时,付出的首

期款和利息,有的作为个人借款反映,有的