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不动产抵押的五大特征

不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。是最普遍的抵押形式，由于不动

产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普

通欢迎。下面为大家介绍不动产抵押的五大特征。

不动产抵押的特征

1、从属性

不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于

主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在

三个方面：成立上的从属性，消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在

相应的债权为前提，不能摆脱主合同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，

抵押合同也终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主

合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。

2、优先受偿性

有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的，例如，1964年制定颁行

的苏俄民法典第192条规定：“由于抵押，在债务人不履行抵押担保的债时，债权人(抵

押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国

民法通则

及担保法的规定也突出了优先受偿性，以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规

中，规定则更明确。
3、补充性

只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此，不动

产抵押人承担责任具有朴充性，如果债务人履行合同义务，则不发生抵押人承担责任的问

题。

4、特定性

包含两个意思：

一是抵押担保的数额是一定的，抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)

规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保

的债权，则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下，抵押权人虽可要求抵押人就超出

抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。

二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的，而抵押物则必须是特定的。抵押

物的特定化是物权排他性的必然要求，对此，各国还规定公示登记制度，对抵押物通过公

示登记使之进一步特定化。

5、不转移占有性

不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的

权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。不转移占有，有利于抵押人通过对抵押物的

使用、收益而增加清偿债务的能力，有利于抵押权人避免因直接占有所带来的使用、收

益、维护和保管的种种不便，减轻抵押权人的负担。有鉴于此，抵押成为抵押权人和抵押

人都乐意接受的一种担保方式。

不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。是最普遍的抵押形式，由于不

动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的

普通欢迎。下面为大家介绍不动产抵押的五大特征。
不动产抵押的特征

1、从属性

不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于

主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在

三个方面：成立上的从属性，消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在

相应的债权为前提，不能摆脱主合同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，

抵押合同也终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主

合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。

2、优先受偿性

有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的，例如，1964年制定颁行

的苏俄民法典第192条规定：“由于抵押，在债务人不履行抵押担保的债时，债权人(抵

押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的

规定也突出了优先受偿性，以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规中，规定则更明

确。

3、补充性

只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此，不动

产抵押人承担责任具有朴充性，如果债务人履行合同义务，则不发生抵押人承担责任的问

题。

4、特定性

包含两个意思：

一是抵押担保的数额是一定的，抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)

规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保
的债权，则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下，抵押权人虽可要求抵押人就超出

抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。

二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的，而抵押物则必须是特定的。抵押

物的特定化是物权排他性的必然要求，对此，各国还规定公示登记制度，对抵押物通过公

示登记使之进一步特定化。

5、不转移占有