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房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理

房地产企业在开发的过程中‚往往要发生拆迁补偿行为‚为了鼓励房产开发建

设‚当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得

政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行

会计和税务处理是实务中经常遇到的问题。

一、会计处理

当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当

作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。而另

一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——

政府补助（2006）》的规定来处理。企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金

已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据

的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返

还款不应当直接冲减土地成本处理。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政

府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然

企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与资

产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府

补助。根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第七条的规定，与资产相关的
政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但

是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会

计准则第16号——政府补助（2006）》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别

下列情况处理：

（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费

用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

房地产企业取得土地主要是用于开发，其土地成本构成存货的一部分，取得的土地返还

款属于已经发生的相关费用。所以会计处理上直接计入当期损益比较妥当，并且与企业所

得税处理可以保持一致。

根据《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》的规定：确认的政府补助

利得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“营业外收入”。

因此，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，应视与资产还是

收益相关的政府补助，按上述规定核算，最终计入当期损益（营业外收入），而不是冲减

“开发成本”。

二、税务处理

房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。

按照税法规定，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。

（一）企业所得税处理

根据《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》

（财税[2009]87号）的规定，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级
以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合

以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企

业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付

资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以

及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计

算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税

所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，

在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重

新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许

在计算应纳税所得额时扣除。

基于以上政策规定‚房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上属于财政

性资金，应视为收入处理，税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税

收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前

扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的

成本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政府给予房地产企业的拆迁补

偿款往往没有文件规定，针对该拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予

房地产企业的拆