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个人转让住房的涉税问题
前不久，凡人结合小会计甲的案例，在《凡人说税：旧房（非住房）转让该缴哪些税？如何计算？》中，和大家讨论了个人旧房（非住房）转让的涉税问题。第二天，就见到小会计甲的留言，问：如果是个人转让住房呢？那又是一个什么样的情景？
小会计甲的问题提得很好，说实在的，个人转让住房和转让非住房，税收上的差异还真是不小。
第一：个人转让住房免征印花税和土地增值税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）明确规定：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。
“那我去纳税时就说我是住房。”
“这可不行。”
个人转让的房产是什么性质的，可不是咱们自己说了算的，这得看你的“房屋产权所有证”中，“规划用途”或是“用途”一栏的内容来确定，只有内容是“住宅”的，才能够享受免税照顾。
第二：转让住房的购买年限决定增值税额
《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
2016年5月1日全面营业税改征增值税后，上条规定被平移到《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中，该文件附件3规定：个人在北（京）、上（海）、广（州）、深（圳）以外的地区将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。要注意的是，“北上广深以外的地区”指的是房产座落地，而不是个人户籍地。
销售不足2年的住房增值税＝住房售价/(1+5%)*5%
销售2年以上（含2年）的住房增值税＝0
个人将购买不足2年的座落于“北上广深”的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
计算公式如下：
销售不足2年的住房增值税＝住房售价/(1+5%)*5%
销售2年以上（含2年）非普通住房增值税＝（住房售价－购买住房价款）/(1+5%)*5%
销售2年以上（含2年）普通住房增值税＝0
“普通住房？”小会计甲疑问。
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定：享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，并报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
第三、购入房产缴纳的契税有讲究
1997年颁布实施的《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第二百二十四号）规定，契税应纳税额，依照规定的税率和计税依据计算征收。契税税率为3-5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
1999年《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
2010年《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2016年2月，《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
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