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房产完工与否财务的财税处理有区别

A房地产企业的会计小王最近心事重重，原来，A企业有多个房产项目，有的项目入住

了，有的项目在建，还有的项目竣工出售了没有入住，汇算清缴时怎么处理？小王已于

2009年12月将所有项目的预收收入全部结转了主营业务收入，可还是心里没底，完工的

项目一定要结转收入吗？未完工的项目结转收入对吗？

其实，小王的疑虑是很多房地产企业会计人员经常遇到的问题。如果处理不正确，企业

汇算清缴时就会出现错误。

若商品房没有收足全款，开发商一般不交付入住，因此，不论是对未完工建造阶段的还

是完工后未交付的开发产品所收取的款项，会计处理上一概反映在“预收账款”科目。只

有符合会计准则收入确认条件的才结转收入。税务处理上，依据《国家税务总局关于印发

〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条的规

定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认

为销售收入的实现。

以A房地产企业为例，2009年度，A企业完工交付B项目预收收入10000万元，其中上

年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在

建D项目预收收入3500万元。2009年12月，A企业结转B项目销售收入10000万元，销

售成本7500万元。A企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑期间

费用。

B项目开发产品，会计上已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号文件确
认收入的条件，确认企业所得税收入10000万元，结转成本7500万元。

若B项目收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中作

过纳税调整，则在2009年度应作纳税调减处理。

B项目汇算清缴应纳税所得额＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－

4000×5%）＝2000－400＝1600（万元）。

C项目不符合会计准则收入确认条件，会计上不结转收入，但是按照国税发[2009]31号

文件规定，应确认企业所得税收入6500万元。

需要注意的是，C项目所得税汇算不能按照预计计税毛利率15%进行计算。若C项目符

合国税发[2009]31号文件其中一个完工条件即视为税法意义上的完工，此时企业应结算

计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计

入当年度应纳税所得额。若C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利

率在上一年度汇算清缴中作过纳税调整，则在2009年度作纳税调减处理。

若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额＝（6500－

4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（万元）。

在建D项目预收收入3500万元，会计上不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符

合国税发[2009]31号文件所得税收入确认条件，应确认企业所得税收入3500万元。其属

于未完工开发产品，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

所以，D项目汇算清缴应纳税所得额＝3500×15%－3500×5%＝350（万元）。

不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额＝1600＋1375＋350＝3325（万元）。

综上所述，以上3个项目都符合税法的收入确认条件，企业所得税处理有所差异，而会

计上全部结转收入也是不对的。