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合同控税的核心思想：合同与账务相匹配

【导读】企业账务和税务处理与合同不匹配时导致企业税收风险的主要原因之一。作为企

业的财务部门在进行账务处理时，一定要查看合同，根据合同付款、根据合同开具发票，

根据合同进行账务处理，否则企业的账务中往往存在涉税风险。实践会计和税务处理过程

中，企业的账务和税务处理往往是由合同中的某些约定条款决定的，也就是说，企业的财

务会计人员在对每一笔经济业务进行会计核算和账务处理时，必须依据合同中的约定。如

果企业的账务处理与合同的约定不匹配，则账务处理要么出现错账，要么出现假账。为了

规避企业的财务和税务风险，企业的财务管理层必须高度重视企业账务处理和税务处理与

合同约定条款的匹配性。下面就合同中的某些约定条款与账务处理保持一致性问题，笔者

通过实践工作中总结和梳理的一些案例进行分析。

[案例分析：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处

理分析]

（1）案情介绍

房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为

10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定如下几种情况：

①在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该

项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

②在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于

该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进
行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返

还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁

户支付补偿款1500万元。

③在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用

于该项目的拆迁补偿支出。

④在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用

于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

⑤在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等

配套设施。

⑥在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于

乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

请分析这3000万元的财务和税务处理。

（2）账务处理

本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的

用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企

业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，

本案例中的账务处理如下：

①合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务处理（单位：万元）。

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给

政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府

无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：
收到返还款时：

借：银行存款3000

贷：预收账款3000

借：营业税金及附加165

贷：银行存款165

完工结转收入时：

借：预收账款：3000

贷：主营业务收入3000

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