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土地增值税的基础知识(2)

土地增值税的征税范围
土地增值税和征税范围是指有偿转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物。这里所说的“国家土地”是指国家法律规定属于国家所有的土地：“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各种附属设施：“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。确定土地增值税的征税范围的两个条件：
其一，只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税这里包含四层含义：
⑴转让的土地，其使用权归国家所有的征税根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他国家有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有的时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
⑵对出让国有土地使用权取得的收入不征税国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。土地使用权出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换与赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让，其他上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。
（3）、土地使用权、地上建筑物及附着物的产权产生转让征税；土地使用权、房产产权未转让（如房地产出租）不征税。
（4）、不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税。
其二，只对有偿转让的房地产行为征税。即对转让房地产并取得收入征税，而不包括房地产产权虽转让，但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠与等。
上述两个条件必须同时具备、缺一不可，否则不属于土地增值税的征税范围。
对若干具体情况的判定
1、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。这里又分为三种情况：
⑴出售国有土地使用权的。
这种情况的指土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。
⑵取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。
这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的时间，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。
⑶存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；
原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。
2、房地产的断承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为，不属于土地增值税的征税范围。
⑴房地产的继承。
房地产的断承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房地产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承人不属于土地增值税的征税范围。
⑵房地产的出租。
房地产的出租的指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税