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免租收入涉税分析转租不动产涉税分析

不动产出租过程中存在着免租期、转租等特殊事项，对于上述事项，应该如何进行各类涉税处理存在颇多争议。笔者从规避风险角度出发，结合相关税收法律法规，对两种情况进行涉税分析，希望能帮助大家理清相关事项的税收处理思路。
一、免租收入涉税分析
（一）增值税
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
根据上述规定，可以明确：对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。
（二）房产税
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
出租房屋，免租期间的房产税按房产原值减除一定比例（10%-30%）后的余额，按1.2%缴纳房产税。
（三）印花税
根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）印花税税目表的列举及相关规定。房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花，那么，免租期间没有租赁金额，所以仅需就合同注明的租金收入总额贴花。
（四）企业所得税
根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。免租期间不属于承租人应付租金的日期。因此，不动产出租免租期间，在企业所得税中无需确认租金收入。
（五）案例
2016年10月，某公司将一栋楼房对外出租（该楼原值150万元（含土地），面积2000平方米，年租金120万元，租期五年租金总额。出租协议约定：2016年10-12月为免租期，租户需要对所租门面进行装修。从2017年1月份始正常交租金。租金总额（120*5-30）=570万元。则2016年10月-12月涉税情况如下（1）增值税：免税。
（2）印花税：570万元*0.1%=5700元
（3）房产税：150万元*（1-30%）*1.2%*3/12=3150元（4）企业所得税：免税。
二、转租不动产涉税分析
（一）增值税
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国税总局2016年第16号公告）第二条：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
各种形式中包括以租赁方式取得的不动产。所以，以租赁方式取得不动产后再转租的收入，也需要缴纳增值税。
（二）房产税
1.转租人不应缴纳房产税。《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。因此，国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以了明确。除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人。所以，转租人不应缴纳房产税。
2.转租收入不需要再缴纳房产税。《房产税暂行条例》第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。这里所指房屋的租金收入应当是以出租房屋的房产税纳税义务人即房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入为计税依据。所以，转租收入不需要再缴纳房产税。
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