新政详解-租房如何取得水电等费用-发票-税前扣除凭证.doc

新政详解:租房如何取得水电等费用”发票”税前扣除凭证

实务操作
一、水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用（以下简称水、电等费用，下同）等户名为承租方
（1）承租方：按规定去水厂电厂取得增值税发票作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
（2）出租方：没什么事，水、电等费用不得计入成本费用。
二、水、电等费用包含在租金中
（1）承租方：取得房屋租赁发票（税率/征收率为10%/5%）,作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
提醒：财税〔2017〕90号文件规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
（2）出租方：水、电等费用属于成本，如出租方以出租为主营业务则属于主营业务成本，或者计入其他业务成本。
其缴纳水、电等费用应取得增值税发票作为税前扣除凭证。
如其出租房屋按一般计税方法（10%）缴纳增值税，水、电等费用取得专票可以按规定抵扣进项税额；如其出租房屋按简易计税方法（5%）缴纳增值税，水、电等费用即使取得专票也不能抵扣进项税额；
三、水、电等费用需要单独支付且出租方采取销售方式处理情形
（1）承租方：水、电等费用取得承租方开具/代开的增值税发票,作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
（2）出租方：采取销售方式处理，按适应税率/征收率规定开具增值税专用发票。
——出租方属于小规模纳税人：除水费有特殊规定，其他费用按照适用征收率3%代开/自行开具增值税普票或专票，其缴纳其他费用应该取得增值税发票作为税前扣除凭证，不得抵扣进项税额。
——出租方属于一般规模纳税人：除水费有特殊规定，其他费用按照适用税率自行开具增值税普票或专票（超出经营范围也自行开具普票/专票），其缴纳其他费用应该取得增值税发票作为税前扣除凭证，取得专票可以按规定抵扣进项税额。
——2016年5月6日国家税务总局政策解答政策组发言材料
9.一般纳税人发生超出税务登记范围业务，是自开发票还是由税务机关代开发票？
答：一般纳税人一律自开增值税发票。
——水费特殊规定：税务总局公告2016年第54号规定，提供物业管理服务（不仅仅是物业公司）的纳税人（包括小规模和一般纳税人），向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税，同时可以全额开具3%的税费专票。
四、水、电等费用需要单独支付且出租方采取费用分摊方式处理。
（1）承租方：取得出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证，其中“其他外部凭证”建议包括：出租方缴纳水、电等费用取得发票的复印件、出租方出具盖有公章或财务章或收费章等收据或分割单。
上述“其他外部凭证”不属于增值税抵扣凭证，即使取得“出租方缴纳水、电等费用取得专用发票复印件”也不能抵扣进项税额，因为发票抬头是出租方的且是复印件。
（2）出租方：采取费用分摊方式处理，俗称“代收代付”。
缴纳水、电等费用取得发票，由承租方承担的部分，属于“代收代付”，通过其他应收账款科目核算，该部分不得计入成本/费用科目，即使取得专票也不得抵扣进项税额（按规定认证同时进项税额转出承租方承担的部分）。
缴纳水、电等费用取得发票，由出租方自行承担的部分，按规定计入成本/费用科目，取得专票可以按规定抵扣进项税额（按规定认证同时进项税额转出承租方承担的部分）。
（3）该种情形，也适合企业租个人（自然人）的房屋，产生的水、电等费用税前扣除凭证处理。
对于承租方企业：取得出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证，其中“其他外部凭证”建议包括：出租方（自然人）缴纳水、电等费用取得发票的复印件、自然人出具个人签字等收据或分割单。