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回迁房的账务处理

问：我公司是房地产开发企业，在土地征用过程中，与被拆迁户约定，房产建成后，按照

一定的面积补偿给拆迁户，请问补偿给拆迁户的房产，应视同销售处理吗？能否按拆迁费

用入账？

答：1、账务处理上应作为销售处理。贵公司虽然没有取得现金收入，但贵公司在拆迁

过程中，未向拆迁户支付拆迁款，或支付少量的拆迁款而取得了相关土地使用权，属于非

货币的资产交换行为。

《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定：

1.换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以

其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。

2、税务处理上，应同正常销售，交纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等相

关税费。同时按市场价格开具发票，以便房产所有者办理产权证明。

《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768

号规定：

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式

的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得

了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被

拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行

为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
3、按照收入确认的金额，确认拆迁费用。

根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定“回迁房建造支出”可以计入“开发成本

——土地征收及拆迁补偿费”项目。

对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按开发的回迁房屋标准内实际发生在成本确

定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售

收入，按回迁房屋超出面积的实际发生的成本结转销售成本。